Книга Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем! - Ян Арт

Риэлторы продают или покупают жилье по поручению других участников рынка недвижимости, а также реализуют недвижимость из собственных фондов.

В рамках риэлторской деятельности осуществляются следующие основные виды сделок с недвижимостью:

– купля-продажа – переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене;

– мена (обмен) – обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях;

– дарение – добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу;

– наследование – переход собственности наследнику после смерти собственника;

– приватизация недвижимости – передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении;

– аренда (найм) – передача собственности (жилья, офиса, склада и т. п.) в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок.

Секьюритизация

Секьюритизация (от англ. securitisation) – выпуск и реализация ценных бумаг, обеспеченных какими-либо активами.

Это традиционный способ привлечения банками денежных средств на фондовом рынке. Активы которые обеспечивают секьюритизацию, должны отвечать таким требованиям как наличие рыночной стоимости и денежного потока для покрытия текущих платежей по ценным бумагам.

Часто секьюритизация обеспечивается закладными по ипотеке и пулом ипотечных кредитов.

Существуют следующие виды секьюритизации:

MBS (mortgage-backed securities) – ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов;

CDO (collateralized debt obligations) – ценные бумаги, обеспеченные пулом из различных типов долговых инструментов, который может включать корпоративные облигации, выданные финансовыми институтами кредиты или транши ценных бумаг, выпущенных в рамках сделок по секьюритизации;

CMO (Collateralized Mortgage Obligation) – ценная бумага, обеспеченная пулом ценных бумаг, обеспеченных закладными, структура которого предполагает наличие нескольких типов ценных бумаг с различными сроками погашения;

CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) – ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости (отели, торговые центры, офисы, складские комплексы, производственные помещения); RMBS (Residential Mortgage-Backed Security) – ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом жилых помещений (квартиры, жилые дома).

Созаемщик

Так называются получатели кредита в том случае если их двое или более. Например, часто ипотечный кредит выдается не одному человеку, а семье (супругам). В этом случае они становятся созаемщиками. У созаемщиков такие же права и обязанности, как и у заемщика.

Справка о доходе в свободной форме

Справка о доходе в свободной форме (или иначе справка о доходах по форме банка) – это справка, подтверждающая доходы потенциального заемщика, заверенная работодателем. Обычно банки предлагают предъявить такую справку в тех случаях, когда у заемщика «серая» заплата и его доход невозможно подтвердить справкой по форме 20-НДФЛ («серая» зарплата).

Традиционно такая справка содержит информацию о том, какой доход вы получали в своей компании за тот или иной период, предшествовавший выдаче справки (например, за 6 или за 12 последних месяцев).

Справка составляется на бланке компании-работодателя и заверяется печатью и подписями руководителя и главного бухгалтера с обязательным указанием даты ее оформления.

Представление справки о доходах является обязательной часть андеррайтинга заемщика.

Справка по форме 2-НДФЛ

Официальная справка о доходах, полученных физическим лицом, и удержанных суммах налога, которая формируется бухгалтерией и предназначается для представления налоговому органу. Такая справка является подтверждением доходов потенциального заемщика.

Справка по форме 2-НДФЛ выдается компанией-работодателем заверяется печатью и подписями руководителя и главного бухгалтера с обязательным указанием даты ее оформления.

В случае, если у вас доходы неофициальные, справку по форме 2-НДФЛ может заменить справка о доходах в свободной форме. Однако при прохождении андеррайтинга справка по форме 2-НДФЛ предпочтительнее.

Срок кредита

Отрезок времени, на который банк предоставляет заемщику кредит. Обычно срок кредита оговаривается в кредитном договоре.

Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 5, 10, 15 или 25 лет. Вне зависимости от срока вы можете произвести и досрочное погашение кредита.

Ссудный счет

Персональный счет заемщика, который открывается ему в банке-кредиторе для перечисления кредита и последующего зачисления на него платежей по кредиту. Иногда банки устанавливают комиссию за обслуживание (ведение) ссудного счета.

Ставка (индекс) LIBOR

LIBOR – London Interbank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная ставка рефинансирования кредитов, которую устанавливает Лондонская биржа. Обычно банки используют LIBOR для определения исходного уровня процентов по межбанковским кредитам и для расчета оптимальной процентной ставки на различные виды кредитов. Кроме того, ставка LIBOR иногда используется при расчете плавающей процентной ставки по кредиту.

Ставка (индекс) MosPrime

MosPrime – независимая индикативная ставка, которую рассчитывает Национальная валютная ассоциация (НВА) на основе ставок предоставления рублевых депозитов, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам. При включении банков в список для формирования ставки MosPrime принимается во внимание их репутация, финансовое положение, объемы операций и опыт работы на российском валютном рынке. Ставка MosPrime иногда используется при расчете плавающей процентной ставки по кредиту.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ

Ставка рефинансирования (учетная ставка) – ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у коммерческих банков кредиты и другие ликвидные банковские активы и предоставляет кредиты коммерческим банкам с целью рефинансирования.

Помимо этого значение ставки рефинансирования – служить официальным финансовым индикатором при различных денежных операциях. В этом качестве ставка рефинансирования применяется во многих сферах бухгалтерского учета и налогообложения, в том числе:

– для расчета пеней на недоимку по уплате налогов и сборов и расчета процентов при просрочке налоговыми органами возврата излишне уплаченной суммы налога или сбора (в соответствии с Налоговым кодексом РФ);

– для расчета процентов при предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты налогов и сборов или при предоставлении налогового кредита (в соответствии с Налоговым кодексом РФ): (п. 9 ст. 78 НК РФ);