Книга Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Когда в продаже фигурируют «инженерно подготовленные» участки под застройку, это вовсе не означает, что покупатель получит полный набор инженерной инфраструктуры – речь идет об электричестве и воде, но без отопления и канализации.

Изначально предполагается, что отопление будет автономным, однако чем топить, каждый хозяин решает самостоятельно, на территории одного населенного пункта могут использоваться все мыслимые и немыслимые варианты. Большое везение, если есть возможность провести к будущему поселку газ – тогда отопительные проблемы решаются просто.

Самые большие проблемы – очистные сооружения. До 90 % владельцев коттеджей в области живут с временной канализацией или биотуалетами. Редко когда удается подвести канализационную систему к дому, причем каждый владелец участка должен согласовывать подвод индивидуально.

Застройщик (помимо общей планировки) предлагает покупателю на выбор несколько стандартных проектов, чтобы обеспечить единый архитектурный стиль поселка.

Эксплуатация

Строительство индивидуального дома обходится недешево, поскольку приходится проводить все инженерные коммуникации (иногда – издалека). Содержание дома, в котором есть все городские удобства, обходится дорого.

Коттеджные поселки позволяют сэкономить на инженерных коммуникациях при строительстве и при эксплуатации. Расходы на содержание зависят, в первую очередь, от перечня услуг и количества домов в поселке. Есть услуги, которые совершенно необходимы (вывоз мусора или уборка территории), но есть и дополнительные: пользоваться ими или нет, решают сами жители (содержание бассейна или теннисного корта). Дело управляющей компании или товарищества собственников жилья (смотря кто управляет коттеджным комплексом) – предложить дополнительные услуги, а окончательное решение принимает общее собрание.

Расходы на собственный дом в общем поселке имеют две составляющих – оплата содержания объектов, которыми пользуются все, и оплата коммунальных услуг. Все общие расходы необходимо разделить между жителями поселка. Если в многоквартирных домах в общий котел средства собираются в зависимости от площади квартиры, то в коттеджном поселке расходы делят на количество домов, не обращая внимания на их площадь, или на количество проживающих. Чем больше домов, тем расходы на отдельный дом будут меньше. В большом поселке с минимальным набором необходимых опций стоимость содержания может быть сопоставимой с расходами жителей многоквартирного городского дома.

Расходы на содержание зависят и от типа поселка. В дачном поселке, где предполагается временное проживание, расходы ниже, поскольку в холодный период года на дачах живет (или бывает наездами) мало народу: меньше мусорят, меньше потребляют коммунальных услуг. Однако охрана поселку нужна круглый год. Минимальная средняя ежемесячная сумма – 200–300 долл.

Если речь идет о содержании собственного дома (отдельно стоящего или в населенном пункте, а не в коттеджном поселке), то никаких общих платежей не предвидится. Поскольку в Ленобласти есть проблемы с газоснабжением и – местами – с электричеством, важно решить проблему отопления. Расходы на отопление зависят от: площади коттеджа, качества утеплителя, источника тепла, температуры воздуха на улице. В качестве источника тепла сегодня часто используют автономные отопительные системы – и для целого поселка, и для группы из нескольких домов, и для одного дома. Как правило, застройщики коттеджных поселков стараются приобрести агрегаты среднего ценового диапазона от известного производителя. Сейчас появились предложения по установке теплонасосов, работающих на разнице температур. В некоторых поселках устанавливаются общие газгольдеры.

Если владелец дома (или коттеджа в общем поселке) вынужден заниматься отоплением самостоятельно, расходы на обслуживание зависят от вида топлива (газ – дешевое топливо, солярка – дорогое).

Тарифы на воду, газ (если есть газопровод) и электричество устанавливают компании-монополисты, а для учета расхода воды, тепла и электричества используются счетчики.

С канализацией в Ленинградской области плохо, поэтому чаще всего для загородных домов устраивается локальная канализация, а в дачных домах нередко устанавливают септики.

Проблемы с водой также случаются. Выход достаточно прост: бурение артезианской скважины и установка локального поселкового водопровода или использование насоса для индивидуального дома. Затраты при строительстве будут большие, зато в эксплуатации получится дешевле.

Дороже всего обходится охрана поселка (до 30 % общих расходов). Охранная система поселка подразумевает обязательный забор, нередко оснащенный системами видеоконтроля, и круглосуточное дежурство. Если в городских домах достаточно консьержа, то за городом обычно работают частные охранные фирмы или ВОХР.

Затраты по этой статье зависят от ограды, количества охранников и технического оснащения. Если во время строительства будут затрачены большие средства на техническое оснащение (установка видеокамер, систем контроля доступа, охранной сигнализации внутри домов и т. д.), то коттедж будет стоить дороже, а его охрана в период эксплуатации – дешевле. Кроме того, понадобятся и разовые расходы: на ремонт ограды или на закупку нового оборудования. С точки зрения охраны количество охраняемых объектов несущественно, но для жителей разница будет заметной: чем больше поселок, тем меньше затраты на каждый дом.

Недешево обойдется и уборка территории в загородном поселке. В отличие от городских дворов, здесь большие пространства, которые зимой заносит снегом, летом засыпает пылью, а осенью – листьями. Как правило, в поселках используется не ручной труд дворника с метелкой, а специальная техника – снегоочистительная или пылеочистительная. Если в поселке есть водоем, его также иногда надо чистить.

Для эксплуатации поселка необходим штат специалистов и управляющий, который организует работу специалистов, например, по договорам подряда. Чтобы наладить жизнь, понадобятся специалисты разного профиля: садовники, трубочисты, сантехники, электрики, плотники, бухгалтер и т. д. В больших городских комплексах один электрик может работать на полную ставку, следя за сотнями квартир. В малоэтажном комплексе, расположенном в Петербурге или пригородах, где квартир значительно меньше, может помочь абонентское обслуживание: электрик (по договоренности) делает плановые обходы и является по вызову в случае аварии. В загородных комплексах обслуживание осуществляется двумя способами: через штатных специалистов обслуживающей управляющей компании или через договорное обслуживание (управляющий может заключить договор с районными службами, например, на аварийное обслуживание). Некоторые управляющие предпочитают приглашать специалистов по необходимости, а в штате обязательно иметь разнорабочих, которые могут и плотничать, и со снегоочистителями разобраться.

Кроме того, жители сообща должны оплачивать содержание объектов социальной инфраструктуры (чем больше социальных объектов в поселке, тем дороже в нем жить). В необходимый минимум входят детские и спортивные площадки (как в городских дворах), а теннисные корты отвергнуты из-за дороговизны. Мало кто строит бассейны: в дорогих поселках бассейн чаще всего есть на каждом участке, а жителям недорогих поселков содержание такого объекта часто не по карману. Социальная инфраструктура на территории поселка обычно представлена в минимальном объеме – медпункт (или аптека) и мини-маркет (или даже просто ларек). И то и другое, а также помещение для общих собраний и кабинет управляющего, как правило, расположены в отдельном коттедже.