Книга Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Коттеджные поселки условно делятся на три категории: элитные, бизнес-класса и класса «комфорт» (эконом-класс). Основной объем предложений (примерно 70 %) приходится на бизнес-класс (средний ценовой сегмент). На «комфорт» приходится не более 20 % предложений, а объем элитного предложения оценивается разными компаниями в 10–20 % (ценовое деление по категориям в разных компаниях может отличаться). Элитный сегмент близок к насыщению, а в самом дешевом сегменте спрос превышает предложение в 4–5 раз.

К дорогому сегменту (элит, люкс) можно отнести небольшую часть поселков с домами по цене от 800 тыс. долл., большинство из них расположены в Курортном и Выборгском районах Ленинградской области, а также в самом Петербурге. Земельные участки в этом сегменте очень различаются по площади: чем дальше от города поселок, тем больше надел. В ближайших пригородах размер участка не больше 15 соток, а на удалении можно рассчитывать на гектар.

Для строительства чаще всего используются традиционные материалы (дерево и кирпич).

Большое значение придается архитектурному облику коттеджа и всего поселка в целом. Поселок должен иметь гостевую автостоянку, детскую и спортивную площадки на территории поселка; спортивный комплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет (в самом поселке или не далее 3 км от него), гипермаркеты должны располагаться на трассе, на подъездах к поселку или в скоплениях поселков.

Средний ценовой сегмент (бизнес-класс) предлагает коттеджи ценой до 500 тыс. долл. Четкой структуры этого сегмента нет. Все объекты, которые по тем или иным причинам не попали в элитный или эконом-класс, автоматически причисляются к бизнес-классу, поэтому поселки бизнес-класса могут быть предназначены как для постоянного, так и для сезонного проживания (дачные поселки).

Не существует определенных технологий строительства, характерных только для бизнес-класса, используется весь спектр материалов присутствующих на рынке: и каркас, и клееный брус, и ячеистый бетон. В отделке используются кирпич и керамогранит. Не обходится и без дешевых технологий: все технологии быстрого возведения сначала были опробованы в бизнес-класссе и только потом перешли в нижний ценовой сегмент.

Земельные участки, прирезанные к коттеджам бизнес-класса, в среднем составляют 15–18 соток (вдали от Петербурга можно встретить участки до 50 соток, вблизи – до 12).

Предоставляемые услуги должны быть в полном ассортименте, но не обязательно на территории самого поселка (объекты могут располагаться на расстоянии 10 км). Внутри тоже может быть магазин (сельпо советских времен с набором продуктов первой необходимости).

Жилье в поселках эконом-класса можно купить не дороже 250 тыс. долл. Земельные участки, как правило, бывают не более 8-10 соток. Только в дачном поселке площадь надела может достигать 25 соток (если поселок расположен далеко от города).

Технологии при возведении таких поселков используются самые разнообразные. Нерентабельным считается только строительство из кирпича. Все остальные в той или иной мере присутствуют (пальма первенства отдана быстровозводимым – каркасным – технологиям), причем это могут быть любые бетоны или производные дерева.

Дачные поселки. На смену садоводческим товариществам и прежним дачным партнерствам приходят дачные коттеджные поселки. Статус у них не изменился – дачные некоммерческие партнерства, однако теперь здесь строятся дома, в которых можно жить круглый год.

Дачные поселки располагаются не только на значительном (до 100 км) удалении от города, но и в ближних пригородах. От коттеджных поселков, предназначенных для постоянного проживания, их отличает только статус. Нередко застройщики организуют дачные поселения, если им достается земельный участок сельскохозяйственного назначения. Менять его статус хлопотно, дорого и долго, а дачи строить на таких землях можно.

Строятся дачные поселки по-разному, в том числе и руками будущих дачников (если под строительство продаются подготовленные участки). Размеры участков зависят от удаленности от Петербурга и от уровня поселка: в недорогом поселке наделы могут быть меньше 12 соток, далеко от города можно стать хозяином больших площадей. Средний размер участка – 12–14 соток, что считается вполне достаточным для строительства дачного дома. Чем больше поселок, тем меньше расходы его жителей. Рентабельным считается дачный поселок из 15–20 коттеджей. Отличный вариант – 50 домов.

Хотя понятие дачи связано у большинства людей с летним отдыхом, в организованных поселках застройщики не возводят легкие летние дома – в любом коттедже можно жить круглый год (если позволяет инженерное обеспечение участков), Такие загородные дома можно использовать для зимнего отдыха (например, в новогодние каникулы).

По инженерному обеспечению дачные поселки аналогичны поселениям для постоянного проживания: предусмотрена канализация (обычно локальная) и отопление (в зависимости от возможностей территории). Отличие состоит в газоснабжении: для постоянного проживания магистральный газ необходим, а для временного достаточно газа в баллонах.

В дачных поселках в летний период централизованно взимается плата на общепоселковые расходы – например, вывоз мусора. За газ, электричество и чистку локальной канализации владельцы расплачиваются в индивидуальном порядке.

Северное от Петербурга направление застроено достаточно плотно, и отыскать подходящее место недалеко от города – довольно сложно. Однако на достаточном удалении можно найти территории, которые годятся для строительства именно дачных поселков. В Полянской волости Выборгского района, например, дачный массив уже существует, однако есть сельскохозяйственные угодья, где возможно строительство. Лучшие места в Приозерском районе застроены, однако в районе Светлого, Коробицино, Мичуринского участки под дачи изыскать можно. Также интересными считаются районы Суходольского озера и Орехово.

Еще более перспективным сегодня выглядит южное направление, куда устремились застройщики поселков для постоянного проживания и дач.

Главное, что отличает коттеджный поселок для постоянного проживания от дачного, – возможность регистрации (прописки). С формальной точки зрения дачный поселок нельзя рассматривать, как место постоянного жительства, и прописаться в нем нельзя. Однако большинство граждан, которые хотят жить в дачных поселках постоянно, уже имеют квартиру в городе и потому в прописке не нуждаются.

Самострой. Когда у застройщика есть земельный участок в собственности, а средств на возведение коттеджного поселка нет, территория дробится на несколько наделов, которые после некоторых инженерных работ продаются клиентам под самостоятельную застройку.

По некоторым оценкам, подобные девелоперские проекты составляют 15–17 % от общего количества проектов.

Как правило, компании производят подготовительные работы – огораживают участок, покупают подстанцию, строят водопровод, выставляют охрану. Участок делится на лоты (от 15 до 30 соток), на них получают кадастровые номера, затем эти лоты предлагаются конечному потребителю под застройку. В таких проектах стоимость одной сотки может достигать 7000 долл. Цена зависит от местоположения, а не от инженерной подготовки, за которую берется застройщик.