Книга Каждый инвестор желает знать... - Ксения Миролюбова

в цене их квартиры, а в период кризиса 2014 года цены на недвижимость в долларовом выражении снизились почти в 2 раза. 2022 год тоже принес разочарование инвесторам в жилье. После роста стоимости в предыдущие годы рынок недвижимости из-за политических событий начал остывать, соответственно, шансы получить прибыль упали.

Рис. 5.1. Средние показатели стоимости недвижимости в России за кв.м. в рублях и долларах

В такой ситуации инвесторы, вложившиеся в жилье с целью перепродажи, рисковали уйти в минус. Тем более доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду не превышала 5 %, что ниже, чем по банковским вкладам. Хотя и в хорошие времена доходность от инвестиций в недвижимость находится в диапазоне от 4 до 7 %. Отсюда вывод: важно понимать, когда стоит вкладываться в недвижимость, а когда нет.

Кроме того, инвестиции в недвижимость одни из самых дорогих: требуют больших вложений и имеют долгий срок окупаемости. Вернуть свои деньги получится не раньше, чем через 7-10 лет. Иногда этот процесс занимает 20 лет и более.

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Цены на рынке недвижимости зависят от многих факторов:

1. Доступность ипотеки

Одним из наиболее существенных факторов является доступность ипотеки. Чем ниже процентные ставки по кредитам, тем больше людей могут взять деньги в заём, соответственно, повышение спроса приводит к росту цен на жилье. Подобное положение на рынке недвижимости мы наблюдали в 2020 году, когда была введена программа льготной ипотеки в России. В результате спрос на жилье резко возрос, а стоимость квадратных метров взлетела вверх.

Однако такая ситуация не может продолжаться долго. Искусственный рост цен, не подкрепленный увеличением доходов граждан, впоследствии приводит к падению спроса и к снижению стоимости жилья.

2. Экономические кризисы

Большое влияние на рынок недвижимости оказывает и экономическая ситуация в стране. Так, в периоды кризисов граждане начинают опасаться за сохранность своих денег. И чтобы они не обесценились, начинают вкладываться в недвижимость, что опять же приводит к повышенному спросу и росту цен.

Поэтому для рынка недвижимости характерны периоды роста и падения. А на восстановление после спадов уходит не один год. Это продемонстрировано на графике, отражающем стоимость жилья по России. После ажиотажного спроса, вызванного кризисами 2008 и 2014 годов, спад длился более 2 лет, а на возврат к ценам 2008 и 2014 годов потребовалось 5–6 лет.

3. Рост и снижение доходов граждан

Рост цен на недвижимость в результате повышения доходов населения отражает здоровую экономическую ситуацию в стране, когда же рост стоимости жилья при снижении доходов сигнализирует о «пузыре» и будущем обвале на рынке недвижимости. К упадку покупательной способности граждан ведут сокращение доходов и премий, а также неменяющиеся размеры зарплаты при растущей инфляции. Т. е. потребителю приходится больше платить за товары повседневного спроса, поэтому свободных средств у него остается меньше. Соответственно, это влечет за собой уменьшение расходов людей, а значит, и снижение доходов бизнеса. Раз потребитель не тратит, предприниматель не зарабатывает, поэтому вынужден сокращать объемы производства и оказываемых услуг и, как следствие, уменьшать зарплаты работникам и закрывать рабочие места. Тут круг замыкается: у населения становится ещё меньше денег для приобретения товаров, а бизнесмену приходится снова сокращать штат работников. Подобная ситуация очень опасна и может скатить экономику по спирали вниз до состояния глубокой депрессии, а цены на недвижимость сильно снизить.

Инвестиции в автомобили

С 2020 по 2022 г. на российском рынке инвестиций появился новый тренд – инвестирование в продукцию автопрома. Причиной стал высокий спрос на автомобили. Он был вызван влиянием нескольких факторов:

• Локдаун, экономический кризис, нехватка полупроводников привели к тому, что только за 9 месяцев 2021 года стоимость автомобилей выросла на 10–16 % в зависимости от класса.

• Ещё одной причиной стал уход с отечественного рынка многих зарубежных производителей из-за санкций, введенных в 2022 году. В результате конкуренция на рынке снизилась, и оставшиеся компании, в том числе и отечественного производства, начали взвинчивать цены.

• Из-за введенных ограничений нарушились цепочки поставок и невозможно стало напрямую приобрести оригинальные запчасти. Дилерам пришлось искать альтернативные способы импорта, которые оказались дороже.

• Также рост цен на энергоресурсы и иные материалы, необходимые для производства автомобилей, привел к росту себестоимости продукции автопрома.

Рис. 5.2. Средняя стоимость в России новых и подержанных автомобилей

Эти факторы стали причиной роста дефицита автомобилей и запчастей, тем самым спровоцировали подъем цен на 20–50 %.

Однако, с точки зрения инвестиций автомобиль – не лучший вариант. Новый автомобиль теряет в цене в среднем 20 %, как только покидает дилерский центр, машины с пробегом тоже дешевеют с каждым годом. Рассчитывать, что такое падение компенсируется ростом рыночных цен не стоит. Ведь скачки, произошедшие в 2020–2022 годах, были скорее исключением, чем правилом.

Инвестиции в золото

Другой популярный среди россиян способ инвестирования – это покупка золота. Спрос на него традиционно растет во времена кризисов, обесценивания денег и инфляции. Золото всегда номинировано в долларах, соответственно, на мировых рынках торгуется в валюте США. Поэтому, покупая золото, российский инвестор защищает себя от обесценивания рубля.

Рис. 5.3. Динамика цен на золото и доллар США

Кроме того, этот драгоценный металл защищает и от риска обесценивания самого доллара к другим валютам, потому что золото и валюта США являются резервными инструментами и имеет обратную корреляцию друг к другу: часто при росте индекса доллара падает цена на золото, при обратном движении этого индекса золото дорожает.

Рис. 5.4. Корреляция между динамикой цен на золото и индексом доллара

Это обусловлено тем, что, покупая золото, инвестор не будет получать проценты от вложенных денег, поэтому спрос на него падает при росте реальных доходностей на облигации США. Это мы видели в 2022 году: цены на золото начали падать из-за политики, проводимой ФРС США: она не раз поднимала базовую ставку, что повысило привлекательность американских гособлигаций. Только за 3-й квартал 2022 года цены на золото потеряли порядка 10 % и это в условиях финансового кризиса, когда стоимость драгоценных металлов обычно растет.

Рис. 5.5. Корреляция между изменением цен на золото и доходностью 2-летних облигаций

Основные способы инвестирования в золото

Золото популярный и интересный актив, поэтому рассмотрим основные способы инвестирования в него.

• Покупка физического золота (золотые слитки, инвестиционные монеты, украшения из золота).

Чаще всего в целях инвестирования в золото российские инвесторы приобретают слитки и монеты. После отмены в России НДС на