Книга Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова

Застройщик обязан иметь и по первому требованию предоставлять для ознакомления документы, подтверждающие его права на земельный участок.

Не просто тип земельного участка должен соответствовать возможности построить на нем многоквартирный дом, но также и права этой организации на освоение участка должны быть документально подтверждены.

От этого зависит и разрешение на коммуникации, которые будут подведены к этому участку, поскольку если участок оформлен правильно, именно как для строительства многоквартирного дома, то и с подводом коммуникаций соответствующих мощностей проблем не будет.

Парковки в новостройках

Парковки в новостройках могут быть организованы различным образом. Это может быть подземная парковка под самим домом. Подземные парковки – это очень дорогостоящее сооружение для застройщика. Насколько возможно, он этого избегает. Соответственно, чем глубже под землю, тем дороже обходится строительство парковки.

И это увеличивает стоимость машино-места.

Вы должны быть готовы к тому, что при покупке квартиры в новостройке вам предложат приличную скидку на машино-место в многоуровневой автостоянке или на другой парковке. Это обычно очень выгодные предложения, которыми стоит воспользоваться. Потому что после сдачи дома в эксплуатацию цена машино-места резко взмывает вверх. Даже если у вас нет автомобиля, всегда можно сдать парковочное место в аренду, организовав себе еще один источник дохода.

Часто это портит вид жилищного комплекса.

Жилищные комплексы – очень распространенный вид новостроек сейчас. Каждому из них маркетологи «делают» свое «лицо», свою историю. Крупные застройщики под каждый ЖК разрабатывают свой бренд. Он всячески продумывается, в основу закладывается какая-то привлекательная идея, она продвигается, продается, умело преподносится покупателям как определенный образ жизни с характерными чертами благополучия. Наличие той или иной парковки должно плавно вписываться в эту мечту.

Некоторые застройщики, которые используют единое архитектурное решение для домов и придомовых территорий, ловко вуалируют парковки, превращая их в скейтбордистские и саночные горки, например. Другие оставляют как есть, может, только слегка приукрасив.

Третьи вообще никак не организуют парковочные места, ограничиваясь свободной парковкой внутри дома. Обычно так происходит в классах эконом и стандарт. Никаких дополнительных парковочных мест не создается.

При строительстве жилья классов бизнес, премиум, люкс организации парковки придается особое значение, поскольку это является частью имиджа жилищного комплекса. И трудно представить человека, который покупает жилье такого класса и не пользуется парковкой.

Парковка застройщиком может быть организована традиционным способом: огороженная охраняемая территория неподалеку, в шаговой доступности от дома. Такая парковка неизбежно будет платной. Чаще всего при покупке квартиры вам предлагают машино-место: одно или два. Если вы приобретаете его вместе с квартирой, то часто предлагается скидка.

То есть машино-место вы можете купить вместе с квартирой (часто гораздо дешевле) или позже. Как владелец квартиры в данном доме или жилищном комплексе, вы имеете право на льготную аренду места на такой парковке.

Реальные сроки строительства

Важный этап на пути к покупке квартиры в новостройке – внимательное изучение проектной декларации, в которой указано все, что касается выбранного вами объекта, в том числе и сроки строительства. Они там утверждаются, и это фактически закон для застройщика.

Он должен следовать ему и, из этапа в этап строительства, соответствовать этим срокам. Весь срок строительства делится на этапы. Каждый этап должен быть закончен вовремя. Вы за этим следите, застройщик за этим следит, за этим следят все организации, которые заинтересованы в том, чтобы эта стройка была успешно завершена.

У застройщика есть подрядчик, и он получает деньги только тогда, когда стройка идет. Стройка не идет – он не получает денег. Он тоже заинтересован в том, чтобы дело двигалось, чтобы строители были обеспечены работой, чтобы все материалы поставлялись вовремя. Это целый большой процесс с достаточно сложной логистикой, непростой кадровой организацией, если на это посмотреть системно.

Если фирма шаляй-валяй, какая-нибудь гоп-компания, то можно и на энтузиазме, без логистики. В небольших городах есть компании, которые работают хорошо и без применения закона 214-ФЗ, у них нет связи с банками, но они зарекомендовали себя в городе как надежные застройщики. Их все знают, с ними работают риелторы, агенты, их дома продаются, люди знают, что этот застройщик доводит стройку до конца и никуда не денется. Он такой местный, все на честном слове. И это может быть неплохо, даже совсем неплохо. Главное – объекты сдаются в срок.

При этом внутренняя кадровая организация, профессионализм рабочих стоят не на первом месте. Главное – закончить и сдать дом вовремя. И, естественно, застройщик набирает людей отнюдь не высококвалифицированных. Это люди, которые могут выполнить какую-то простую работу. Я была на таких стройках. Да, люди работают, дом сдается, но качество внутри квартиры!.. Вы это не узнаете, если не побываете на стройке в период производства черновых и предчистовых работ. Но контроль, безусловно, существует, ведь никакой застройщик не будет с объекта на объект таскать за собой ненадежных рабочих.

Может, я идеалист в этом смысле, но мне приходит в голову: с каким настроением, в каком состоянии люди строят жилье? Вся эта энергия вкладывается в стены, остается в них. Не дай бог, если человек будет не совсем трезв или подумает: «Ерунда, что пустота получилась в стене, ну и что, замажу кое-как, и дальше пойдем». В результате можно наткнуться на такие дырки во всем объекте. И не факт, что вы натолкнетесь на такие прорехи при осмотре квартиры. Это может случиться позже.

Поскольку самоконтроля и внутренней ответственности от рабочих добиться очень сложно – такая черта говорит о высокой степени осознанности. Требовать этого от штукатура мы, наверное, не вправе, хотя многое зависит от самого человека.

Значит, нужен внешний контроль. Контроль должен быть постоянный, системный и достаточно жесткий. И даже в этом случае могут быть допущены ляпы, и даже у вас на глазах могут сделать что-то неправильно. Но это речь о внутреннем ремонте. А когда возводят дом, ошибки строителей могут обернуться неприятными моментами именно в процессе эксплуатации здания. Это придется расхлебывать не только вам, но и управляющей компании. Она будет платить за эти все нарушения штрафы.

Сроки строительства указаны в проектной декларации. Если они меняются, то застройщик должен внести в нее изменения. Например, он чуть раньше планирует сдать объект. Им выпускается отдельный документ, и все дольщики оповещаются об изменении срока строительства в письменном виде. Вам обязательно должно прийти по почте заказное письмо об изменении сроков строительства и сдачи в эксплуатацию объекта, дольщиком которого вы являетесь. Письмо обычно дублируют и на электронную почту.