Книга Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова

В соответствии со ст. 19 федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (214-ФЗ) застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков он использует рекламу. В иных случаях застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

В проектную декларацию входит информация о застройщике и об объекте строительства. Согласно положениям ст. 20 вышеуказанного федерального закона информация о застройщике должна включать следующие пункты:

• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;

• о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических);

• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;

• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Более того, согласно императивному (не подлежащему изменению по инициативе ее адресатов) указанию закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:

• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

• информация о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома, об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию таких рисков застройщиком;

• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

• о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Ознакомившись с учредительными документами застройщика, мы сможем определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (может так быть, что определение цены договора относится уставом к полномочию совета директоров застройщика).

Нам важно запросить у застройщика вышеперечисленные документы не только для того, чтобы установить законность его деятельности и оценить риски на этапе заключения договора, но также и для того, чтобы обезопасить себя как дольщика на случай возможных нарушений со стороны застройщика и связанных с этим судебных споров.

И, как показывает судебная практика, все споры нужно разрешать и создавать их до критического момента, когда застройщик, не дай бог, объявит себя банкротом.

Тогда никакой закон 214-ФЗ не поможет. Поэтому все судебные разбирательства, если таковые возникают, нужно создавать, как только у вас есть основание для этого.

Таким основанием может служить:

• малейшее отступление застройщика от проектной декларации;

• невнесение актуальных изменений, касающихся финансового результата текущего года;

• невнесение актуальных изменений, касающихся размеров кредиторской и дебиторской задолженности;

• изменение сроков сдачи в эксплуатацию объекта строительства.

Правильное разрешение и подвод коммуникаций к строящемуся жилью

Застройщик должен иметь проектную декларацию, которую он публикует официально в СМИ либо предоставляет на объекте строительства, и эта информация открыта. В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна содержать:

• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

• информацию о правах застройщика на земельный участок;

• сведения о местоположении строящегося многоквартирного дома;

• его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией;

• информация о предполагаемом сроке на получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Это очень важный момент в проектной декларации.

От него будет зависеть правильная и своевременная сдача в эксплуатацию уже построенного многоквартирного дома. Земельный участок, на котором будет возводиться здание, именно так и должен быть оформлен. А никак не для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), например.

Так, к сожалению, бывает в небольших городах – на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, возводится многоквартирный дом.

Коммуникации соответствующей мощности к нему подвести невозможно, поскольку это не оформлено должным образом и разрешения на это нет. И это станет вашей проблемой, если вы уже заключили договор с этим застройщиком, тщательно не изучив его проектную декларацию, не посмотрев, как оформлена земля под застройку.

Фактически это потерянные деньги, потому что такие постройки подлежат сносу, являясь незаконным строительством.