Книга Оформление сделок с недвижимостью - Татьяна Семенистая

– документы, удостоверяющие личность собственника: паспорт гражданина РФ;

– правоустанавливающие документы на квартиру (к ним относятся: договор купли-продажи, мены, дарения, договор на передачу квартиры в собственность граждан и т. д.);

– свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

– выписку из ЕГРП. Выписка из ЕГРП нужна для того, чтобы убедиться в том, что в данный момент квартира принадлежит данному собственнику и не была продана перед самым заключением договора найма, когда новые жильцы еще не успели въехать в квартиру.

Договор найма, также как и договор купли-продажи подписывается всеми собственниками квартиры. Если кто-либо из собственников отсутствует в городе и не может сам подписать договор найма, он должен оставить нотариальную доверенность. На основании этой доверенности доверенным лицом будет подписан договор найма от имени этого собственника.

Сдала квартиру в аренду. Арендатор сначала платил, а теперь задержал оплату уже на месяц. Могу ли я его выселить до истечения срока действия договора при помощи участкового?

Участковый не наделен таким правом.

Или договариваться с нанимателем, или обращаться в суд.

Если вы сдали свою квартиру, а ваш наниматель производит оплату не вовремя или вообще не желает платить, то вам нужно обращаться не к участковому, а в суд. Участковый не наделен правом кого-либо выселять из квартиры.

Здесь имеют место гражданско-правовые отношения. Решать все вопросы вы можете путем переговоров или через суд.

Если в вашем договоре есть пункт о досрочном расторжении договора в случае несвоевременной оплаты, то вы можете предложить вашему квартиранту освободить квартиру добровольно.

В случае если он не желает освобождать квартиру, и одновременно не желает платить, то вы имеете право подать заявление в суд и решить этот спор в судебном порядке.

В случае если ваш наниматель съедет из вашей квартиры и не произведет оплату, вы также можете обратиться в суд и получить оплату по договору через суд.

Все это долго, нудно, неприятно, но других вариантов нет.

Несовершеннолетние

Я мать двенадцатилетней дочери. В свидетельстве о рождении дочери в графе «Отец» стоит прочерк. Хочу подарить дочери квартиру. Как оформить договор дарения. Кто должен подписывать договор дарения?

Обратитесь в органы опеки, чтобы назначить представителя, который будет подписывать договор от лица вашей дочери.

В договоре дарения указываются две стороны: Даритель и Одаряемый. Дарителем являетесь вы, а одаряемым – ваша дочь.

До 14 лет за несовершеннолетних детей действуют по договорам и подписывают эти договоры их родители, опекуны, попечители. С 14 до 18 лет несовершеннолетние дети сами расписываются в договорах, но с согласия своих родителей или лиц их заменяющих, подпись которых тоже стоит в договоре.

Так как вы уже являетесь стороной договора, то есть являетесь дарителем, вы не можете действовать от имени своей дочери, которая является одаряемой.

В вашем случае вам необходимо обратиться в органы опеки с просьбой назначить представителя вашей дочери для принятия дара. Органы опеки своим распоряжением назначат представителя, и именно этот представитель будет подписывать договор дарения от лица вашей дочери.

Покупаю квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку. На что нужно обратить внимание, какие существуют риски? В каких случаях нужно получать разрешение органов опеки и как его получить на практике? В каких случаях органы опеки могут отказать и как решать эту проблему?

Несовершеннолетний тоже может быть собственником квартиры. Если ребенку еще нет 14-ти лет, то за него действуют родители или опекуны, а если ему исполнилось 14, но нет еще 18-ти, то он сам расписывается в договорах или каких-либо заявлениях, но с согласия своих родителей или опекунов.

Во всех случаях, где собственником является несовершеннолетний, требуется разрешение на сделку органа опеки и попечительства.

Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, такое согласие не требуется. Ответственность за то, что ребенок в дальнейшем будет зарегистрирован по другому адресу и ему будет предоставлено соответствующее всем нормам жилье, полностью ложится на его родителей, опекунов.

Как же получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Во-первых, нужно подготовить все документы на квартиру, которая продается (технический и кадастровый паспорта, справки об отсутствии ареста и о принадлежности из БТИ, выписку из ЕГРП, справки из ЖЭУ или из жилищного кооператива об отсутствии задолженностей и о зарегистрированных и т. д.), и такой же пакет документов нужно подготовить на приобретаемую квартиру. Но и это еще не все. Квартира, которую приобретают Продавцы, должна быть равнозначной, и желательно лучше продаваемой. Причем понимание лучшего в каждом отделе опеки и попечительства свое.

Если Продавец продает квартиру в панельном доме площадью 60 кв.м. на окраине города, а взамен планирует приобрести квартиру площадью 50 кв.м. в центральной части города в новом кирпичном доме, или 70 кв.м. в Центре, но в старинном особняке начала двадцатого века, такие варианты покупки могут быть отвергнуты органами опеки, как «ущемляющие права несовершеннолетнего», «ухудшающие» его жилищные условия, даже если стоимость приобретаемых квартир будет превышать стоимость продаваемой квартиры в два раза. В первом случае органы опеки могут сослаться на то, что площадь квартиры приобретаемой меньше площади квартиры продаваемой, во втором – на то, что процент износа дома, в котором находится приобретаемая квартира, выше процента износа дома, в котором находится продаваемая квартира, собственником которой является несовершеннолетний, интересы которого они и защищают.

Для наглядности я привела пример, где разница в площади двух квартир различается на 10 кв.м., но на практике, даже если приобретаемая квартира будет меньше продаваемой на 2–3 метра, органы опеки могут отказать. Это же касается и жилой площади. Она тоже должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

В некоторых случаях можно решить эту проблему. Если несовершеннолетний является собственником не всей продаваемой квартиры, а только ее доли, то при подаче заявления в органы опеки можно указать, что доля в приобретаемой квартире, которая будет оформлена на несовершеннолетнего, будет больше той доли, которой он владеет в продаваемой квартире.

Расскажу случай из практики. Один из моих знакомых продавал трехкомнатную квартиру в спальном районе площадью 62 кв.м., 1/3 доля которой принадлежала несовершеннолетнему, взамен Продавцы планировали приобрести квартиру в Центре города площадью 59 кв.м. Казалось бы, семья переезжает в более дорогую квартиру, к тому же рядом с домом школа и бассейн, и разница-то всего в трех метрах, а нет, органы опеки посчитали, что этот вариант не подходит. Тогда родители несовершеннолетнего обязались оформить на ребенка не 1/3, а 1/2 долю, а это уже 29,5 кв.м. И органы опеки не смогли отказать. Получение такого разрешения при наличии всех документов занимает 2–3 недели, а если документы не готовы хотя бы на одну из квартир, то и больше.