Книга Множественные источники дохода - Роберт Г. Аллен
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Недвижимость, по которой просрочена уплата налогов, является, как правило, в той или иной мере заложенной. В целях защиты этих залогов, когда тянуть больше некуда, держателей закладной вынуждают оплачивать просроченные налоги… и, разумеется, высокую пеню. Посему это редкий случай, когда вам удастся стать владельцем недвижимости в результате приобретения сертификата залогового права. Но это все же случается время от времени. В связи с этим следите за тем, чтобы инвестируемая вами сумма не превышала стоимости самой недвижимости. Возможно, рассматриваемое здание расположено у места хранения токсичных отходов. Поэтому всегда необходимо проявлять разумную осторожность.
На протяжении истории многие из подлинно великих состояний были нажиты в результате операций с недвижимостью. В свете этого сертификаты залогового права представляются попросту идеальным вариантом. Вас не волнует, как ведет себя рынок недвижимости: переживает он подъем или спад, подскакивают цены или стремительно падают вниз. Вы приобрели прекрасную недвижимость за ничтожную долю ее истинной стоимости – всего за величину просроченных налогов. За сколько бы вам ни удалось продать ее, вся выручка – ваша чистая прибыль!
Это беспроигрышная ситуация, и вы – получатель всех возможных выгод: 16, 18, 25–50 % дохода на вложенные деньги; возможность удвоить свои деньги за половину срока; владение недвижимостью (для собственного использования или для перепродажи) всего за центы на доллар!
Вот что сделал один человек. Техасец Марк Новак приобрел односемейный дом, оцениваемый в 75 тысяч долларов, всего за 16 тысяч и сумму просроченных налогов, составлявшую 17 тысяч. Это покупка из расчета 60 центов на доллар!
Вот вам стопроцентно правдивая история.
Дэнни Смит из Колумбуса, штат Огайо, приобретает недвижимость на аукционах купчих. Поскольку Огайо – «купчий» штат, то окружное правительство в этом штате передает права на собственность лицу, предложившему самую высокую цену на аукционе. (В «залоговых» штатах аукционер продает право на залоговую стоимость недвижимости, предоставляя тем самым право покупателю получить сумму просроченного налога после его уплаты в казну, а равно причитающийся штрафной процент. Если домовладелец не погасит сертификат, держатель последнего имеет право объявить дефолт по рассматриваемой недвижимости и за гроши стать в итоге ее владельцем.)
Дэнни Смит приобрел массу недвижимости на подобных аукционах. На сегодня наличная прибыль Дэнни составляет более 10 тысяч долларов в месяц от приобретенных им купчих в оплату просроченных налогов!
Он покупает недвижимость за центы на доллар и зарабатывает тысячи долларов, сдавая свои дома в аренду. Типичным примером является дом, приобретенный им в Де-морест Роуд в округе Франклин, штат Огайо, который ему продали всего за 2727 долларов. Казначейство округа оценило дом в 67 тысяч. В результате Дэнни заплатил лишь 5 центов на доллар. Он потратил на операцию не более восьми часов, что можно приравнять к заработку в размере 8 тысяч долларов в час.
«Я приобрела сертификат залогового права в штате Аризона за 278 долларов и продала затем за 8450».
«Тед, мои друзья удивились, когда я перевел в наличные свои депозитные сертификаты, но их шок сменился завистью, когда они узнали о моих доходах с моего первого сертификата-купчей. Я приобрел его всего за 264 доллара 62 цента. Позднее я продал соответствующую жилую постройку за 4900 долларов».
«Вся поисковая работа занимает у меня не более шести секунд, они (окружные власти) держат мои сертификаты в своей картотеке и просто отправляют мне чек. Все, что мне приходится делать, это набрать пару слов на своем компьютере и получить деньги по чеку».
Мистер X получает 27 % наличной прибыли…
Человек, пожелавший остаться неизвестным, приобрел сертификатов залогового права на сумму более 3 миллионов в трех штатах. Зарегистрированный консультант по инвестициям, этот таинственный человек регулярно приобретает сертификаты на аукционах. Он приобрел 1484 сертификата и теперь оказывает услуги другим в деле приобретения, держания сертификатов и распоряжения ими.
Его умение эффективно распоряжаться сертификатами, доказанное опытом ряда лет, и систематическое отслеживание приобретений и случаев возврата права на выкуп впечатляют. Он получает 22 % прибыли с сертификатов стоимостью ниже 500 долларов и 27 % прибыли с сертификатов стоимостью от 501 до 1,5 тысячи долларов. Преуспевающие люди аналогичным образом наживают себе состояние уже многие годы. Теперь ваша очередь!
Рон Хиббард из Колумбуса, Огайо, приобрел односемей-ный дом, оцениваемый в 55 000 долларов. Цена приобретения для него составляла 5 центов на доллар – 2163 доллара!
Крейг Толкингтон из Талсы, штат Оклахома, приобрел сертификат залогового права всего за 44 доллара 99 центов и перепродал соответствующую недвижимость за 3500 долларов. На озере Эрроухед в Талсе он приобрел домик отдыха за 298 долларов и затем продал за 5 тысяч.
Рон Стар из Окленда, штат Калифорния, превратил 65 595 долларов в 262 349 долларов, приобретя на аукционе четыре акра земли в коммерческом районе. Удивительно, но конкурента на аукционе у него не было ни одного!
В округе Навайо, Аризона, Джон Бек приобрел участок земли площадью 40 акров всего за 550 долларов. По мнению налогового чиновника, стоимость земли на момент после аукциона составляла 18 600. Брокеры по недвижимости оценили землю в 22 500. Предыдущий владелец заплатил за нее 20 тысяч долларов.
А что скажут профессионалы?
Когда я всерьез заинтересовался инвестированием в сертификаты залогового права, то объездил всю страну, посещая десятки аукционов в разных штатах. (Кстати сказать, все расходы по этим путешествиям я отнес к своим вычетам по налогам.) Меня поразило то, что при столь обильном предложении спрос, как показалось мне, оказался более чем скромным. Я опросил многих специалистов, вовлеченных в процесс продажи населению рассматриваемых сертификатов. Вот некоторые из их комментариев:
«Назначение подобных аукционов состоит в том, чтобы дать возможность малому инвестору вкладывать деньги. Считаю, что у нас в округе должны найтись люди, готовые вложить какие-нибудь 2 тысячи долларов в сертификаты залогового права».
«Человек с 200 долларами в кармане может стать инвестором».
«Согласно законам штата, округа сами назначают процентные ставки. Здесь, в округе Принс-Джорджес, доходность сертификатов залогового права составляет 20 %. В Балтиморе она составляет уже 24 %. Нам разрешено самим устанавливать процентные ставки, чтобы привлечь как можно больше людей на аукционы.
