Книга Множественные источники дохода - Роберт Г. Аллен
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Так что же это за таинственный способ инвестирования? Называется он сертификатом залогового права[82] в обеспечение уплаты налогов[83]. Запомните это название.
Как такие сертификаты действуют? В сотнях округов на территории Соединенных Штатов местные органы государственной власти находятся в ситуации, когда неуплаченная сумма налога на недвижимость составляет миллионы долларов; должниками при этом являются домовладельцы, которые не желают или не в состоянии уплатить налог.
Чтобы иметь возможность финансировать работу таких государственных служб, как полиция, пожарные, больницы, социальное обеспечение и т. д., правительство на местах выпускает и продает сертификаты залогового права на недвижимость, по которой просрочена уплата налога. Сертификат обеспечен недвижимостью, к которой относится.
Вы вовсе не приобретаете саму недвижимость – на деле вы покупаете залоговое право, которым обладает правительство, на ту или иную «проштрафившуюся» недвижимость. В некотором смысле это в точности право, коим обладает держатель ипотечной закладной. Покупая сертификат залогового права, вы платите какую-то часть суммы налога на недвижимость за другого человека. Лучшее для вас в этом то, что правительство предоставляет вам права на все деньги, связанные с рассматриваемым налогом, включая высокий процент, начисляемый в качестве пени. Чтобы побудить налогоплательщиков своевременно платить положенные налоги, правительство начисляет «штрафные», чрезвычайно высокие проценты на возврат, право на получение которых передается тому, кто приобрел сертификат залогового права, – то есть вам.
Таким образом, правительство штата или округа обращается к нам, гражданам, и говорит что-то в этом роде:
У нас в штате тысячи домовладельцев, которые имеют задолженности по выплате налогов на недвижимость. Но нам эти деньги нужны уже сейчас. Поэтому, если вы покроете эту задолженность наличными деньгами, мы наложим на домовладельца пеню. Когда он через некоторое время заплатит налоги, мы получим с него сумму налога плюс пеню за просрочку и отдадим все это вам, инвесторы. Именно так. Мы отправим вам чек, который покроет сумму вложенных вами денег, а вдобавок и величину взысканной со штрафника пени. Если же домовладелец не заплатит налоги, мы разрешим вам забрать его недвижимость, которая позволит вам вернуть затраченные вами доллары. Таким образом мы получаем налоговые поступления прямо сейчас. Вам же приходится лишь некоторое время подождать и тем или иным образом получить выигрыш. Если налоги так и не будут уплачены, вы получите недвижимость. Если же налоги будут уплачены, вы получите свои деньги обратно, а также существенную сумму пени.
Пеня существенного размера. Это фраза из категории тех, которыми банки любят пугать нас. Но в данном случае вы сами являетесь банком. И именно вы взимаете с должника пеню существенного размера за просроченную уплату налога!
Например, в некоторых округах Флориды пеня составляет 18 %. В Техасе она равняется 25 %, даже если домовладелец опоздал с оплатой всего на неделю! В Мичигане пеня составляет всего 15 %, в течение, правда, лишь первого года. Начиная со второго она уже составляет ни больше ни меньше 50 %! Все это звучит, конечно, очень заманчиво, но есть несколько «но».
Первое «но». Не в каждом штате существует такая практика. В настоящее время примерно в 30 штатах пущены в оборот сертификаты залогового права. В остальных они не выпускаются вовсе, поэтому простор для деятельности несколько ограничен. (Поскольку число штатов, использующих данную систему, постоянно растет, посетите www.multiplestreamsofincome.com или позвоните в мой офис по телефону 801-852-8700, и я отправлю вам по электронной почте текущий перечень штатов, участвующих в рассматриваемой программе. Ключевое слово: TLC.)
Следующее «но». В штатах, где предлагаются сертификаты залогового права, каждый округ проводит свои собственные аукционы по их продаже. Когда имеется, например, около 1500 различных округов, которые проводят аукционы независимо друг от друга, при этом каждый по своим слегка отличающимся правилам, то вам, возможно, придется немного потрудиться, чтобы проанализировать всю информацию о них. Но это одновременно отпугивает некоторых ваших потенциальных конкурентов… и может, таким образом, быть вам даже на руку.
Третье «но». Дайте-ка подумать, что за оно. М-м-м. По-моему, никаких больше «но». Итак, от вас требуется просто явиться на аукцион и делать свои ставки в споре с такими же инвесторами, как и вы, пытаясь приобрести право заплатить чужие налоги. Иногда на аукцион является очень мало людей, и сертификаты, что называется, «идут с протянутой рукой». На недавнем аукционе в Чикаго тысячи сертификатов остались нераспроданными! На других аукционах участвуют сотни людей. (Можете быть уверенными, что среди них найдутся представители вашего банка!)
Вы называете свою цену за сертификат, который вас интересует, покупаете его, после чего ждете. Правительство соберет деньги с проштрафившегося домовладельца и отправит вам чек. И вы в результате заработаете, как я уже говорил, 10, 20, 30 или даже более процентов на свои деньги.
«Но не может же все быть так просто!» – возразите вы. Да в том то и дело, что может!
И в шутку и всерьез
Могу предложить вам формулу успеха из шести слов: «Продумывай все досконально, делай все досконально».
Для инвесторов, ищущих безопасного вложения денег, данные государственные сертификаты являются первостатейной инвестицией – наилучшим способом повышать свое благосостояние. Только представьте себе: вы будете получать высокопроцентный доход от самого государства – ведь сертификаты залогового права в смысле защищенности ничем не хуже, чем государственные облигации или казначейские векселя. Вы вложили свои деньги, и, когда правительство соберет просроченные налоги, оно отправит вам гарантированный государством чек, возвращающий вам ваши деньги и в придачу высокие проценты.
Самое замечательное то, что рассматриваемые сертификаты, выпускаемые под гарантии государства, надежны, как банковский сейф. Вам не нужно более обрекать себя на неприлично низкий доход от депозитных (сберегательных) сертификатов (также известных в народе как «сертификаты обесценения»), выпускаемых банками и аналогичными учреждениями. Брокеров и банкиров, продающих депозитные сертификаты и сходные ценные бумаги в качестве объектов долгосрочных инвестиций, следовало бы, по моему мнению, давно вымазать дегтем и вывалять в перьях. Почему? Да потому, что вы можете получать доход в четыре, а то и в шесть раз больший от сертификатов залогового права. Вложив деньги в депозитный сертификат доходностью 6 %, вы удвоите вложенные деньги лишь через 12 лет! Мало того, в течение этого времени вас будут постоянно терроризировать налогами, а инфляция будет съедать ваши кровные.
