Книга Множественные источники дохода - Роберт Г. Аллен
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Способ 3. «Что угодно, только не наличные»
Нередко продавцы готовы к тому, чтобы им компенсировали их выкупленную долю в стоимости продаваемой недвижимости чем угодно, представляющим ценность, если нет наличных денег.
Один слушатель моих семинаров использовал в качестве оплаты «наличными» мотоцикл. Другой оплатил продавцу услуги поверенного. Не счесть примеров того, что вы можете предложить взамен полной или частичной оплаты наличными. Мои ученики с успехом предлагали в разное время следующее:
столярные услуги;
права наследования;
личную, необеспеченную расписку;
кабину на горнолыжном курорте;
автомобиль.
Однажды в Колорадо-Спрингс, когда я беседовал с группой слушателей, ко мне подошел человек с бородой. Он рассказал мне, что купил экземпляр «Без наличной оплаты» в букинистическом магазине на следующий день после того, как его уволили с работы на радиостанции. Идея увлекла его, и он начал применять методы, изложенные в книге, на практике. Его первым приобретением стал двухквартирный дом, продававшийся весьма уступчивым продавцом – офицером, которого переводили в соседний штат. Как известно, голь на выдумку хитра, и вот наш покупатель, человек без работы и наличных средств, предложил продавцу перевезти его самого и его движимое имущество на новое место в обмен на оплату наличными. Он попросил у друга в долг кредитную карточку, взял напрокат фургон, загрузил в него мебель и пожитки продавца и отвез все это вместе с продавцом в город, где тот стал проходить дальнейшую службу. Кстати, это был первый из 17 объектов, которые он приобрел в течение последующих 12 месяцев. Короче, годится что угодно и когда угодно, только не наличные.
Способ 4. «Разделяй и властвуй»
Иной раз у вас нет в распоряжении достаточной суммы для оплаты наличными, однако, пользуясь малоизвестными приемами, вы в состоянии собрать в достаточном количестве кредитных активов и наличных, чтобы заключить сделку.
Например, вы порылись в базах данных и наткнулись на двухквартирный дом, выставленный на продажу. Предлагаемая цена составляет 210 тысяч долларов, но в графе комментариев указано, что продавец готов к продаже в рассрочку и просит сравнительно небольшой наличный аванс. Продавец в целом уступчивый. Вы также узнали, что одна половина дома снята в аренду за 1 тысячу долларов в месяц; арендаторы внесли залоговый задаток в размере 1 тысячи. Вы желаете занять под жилье другую половину дома.
Общая сумма ссуд под дом составляет 175–150 тысяч долларов по первой закладной и 25 тысяч по второй от предыдущего хозяина. Выясняется также, что брокер по недвижимости – друг продавца и берет с него всего 3 % комиссионных. Продавец хочет избавиться от недвижимости, но желает убраться восвояси с 10 тысячами долларов в кармане, прекрасно понимая, что красная цена дому – 210 тысяч долларов. Если вы сможете раздобыть 10 тысяч, то получите возможность приобрести дом по цене на 25 тысяч долларов ниже рыночной. У вас пока нет 10 тысяч и в помине. Посмотрим, можно ли что-нибудь придумать.
И в шутку и всерьез
Я замечательная домовладелица.
Всякий раз, как я оставляю мужчину, его дом переходит в мое владение.
Разделяй и властвуй – идея № 1: арендная плата и залоговый задаток по аренде.
Как часть приобретения вы получите кредит на залоговый задаток в размере 1 тысячи, внесенный нынешним жильцом. Во многих штатах и округах покупатель имеет законное право использовать сумму задатка в качестве кредитованного актива на покрытие авансового платежа. Этим вы снизите сумму наличных, требуемых для заключения сделки, на 1 тысячу долларов. Когда жилец выедет, вам надо будет вернуть ему сумму задатка. Но к тому времени вы уже найдете нового жильца с новым залоговым задатком. Если заключение сделки придется к сроку внесения очередной арендной платы, вы можете взять с жильца приготовленную для оплаты аренды 1 тысячу долларов и присовокупить их к наличным, собираемым вами для уплаты аванса. Итак, 1 тысяча залогового задатка и 1 тысяча долларов арендной платы превращает вашу проблему размером 10 тысяч долларов в проблему размером 8 тысяч.
Разделяй и властвуй – идея № 2: примите на себя финансовые обязательства продавца.
Одним из главных финансовых обязательств продавца к моменту заключения сделки является уплата комиссионных брокеру по недвижимости, обычно составляющих 6 % от суммы сделки. В нашем случае продавцу потребуется уплатить 3 % комиссионных, поскольку он в приятельских отношениях с риелтором, иными словами, 3 % от 185 тысяч – 5500 долларов. Узнав об этом, вы спрашиваете у риелтора, не согласится ли она принять вексель на 6500 долларов вместо комиссионных наличными в размере 5500 долларов. Она соглашается принять 2 тысячи наличными и 3500 долларов в форме векселя. М-м-м… это лучше, чем ничего. Вы только что освободили себя от бремени в размере 3500 долларов наличными. Таким образом, используя арендную плату и залоговый задаток нынешнего жильца, а также взяв на себя оплату комиссионных риелтору, вы низвели проблему величиной 10 тысяч долларов до уровня 4500. Но в запасе есть кое-что еще.
И в шутку и всерьез
Банкир – это человек, который лает вам взаймы свой зонтик, котла светит солнце, и требует это назад, как только начинается дождь.
Вы выясняете, что одна из главных причин, по которым продавец решил продать свой дом, это давние долги, от которых он желает избавиться, – скажем, счет на сумму 2 тысячи долларов, предъявленный одной больницей за какую-то срочную операцию. Вы спрашиваете у продавца, очень деликатно, не соизволит ли он разрешить вам принять на себя его долги в счет покрытия части аванса. Продавец отвечает на это, что ему нужны гарантии, что он раз и навсегда будет избавлен от долгового обязательства. Вы связываетесь с больницей и, объяснив, в чем дело, просите их освободить г-на такого-то или г-жу такую-то от оплаты счета и подтвердить это письменно. Затем договариваетесь с больницей о форме расчета, которая более всего вам подходит. Таким образом, проблема с долгом оказывается разрешенной, а от вас ныне требуется меньше наличных. Вы ведь только что сократили свой дефицит наличных на 2 тысячи долларов. Осталось еще 2500 долларов.
Разделяй и властвуй – идея № 3: кредитная карточка.
Если у вас есть прочный кредит, используйте авансирование со своей кредитной карточки на умеренную сумму. Разумеется, это слегка отяготит ваше финансовое положение, но, если недвижимость, приобретаемая вами, обещает принести действительно хорошую прибыль, вы ведь не позволите каким-то мелочам помешать вам в получении ее. Итак, вы снимаете 1 тысячу долларов со своей кредитной карточки, используя услугу авансирования. Вам остается раздобыть где-нибудь еще 1500 долларов.
Разделяй и властвуй – идея № 4: персональный кредит в банке.
