Книга Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева

Рассказывает Сергей Тихоненко

Летом 2012-го обратился к нам клиент с просьбой проверить застройщика, у которого он собрался покупать квартиру. Объект в ближайшем Подмосковье, 20 км от МКАД. Студия 28 кв. м стоит около 1 млн руб. Клиент буквально загорелся этой квартирой. Половина у него была, на половину банк готов был дать ипотеку. Мы навели справки, отправили запрос в районную администрацию, изучили имеющиеся документы. Оказался классический случай строительства многоквартирного дома на землях ИЖС. На удивление, ответ администрации был нейтральным: «Нарушений не обнаружено». Кроме того, адрес объекта не фигурировал в черном списке проблемных домов. И тут как раз прогремели злополучные Вешки… Мы рассказали клиенту обо всех рисках покупки подобной квартиры.

Клиент был разумным человеком, но ему было тяжело отказаться от покупки. Своими предостережениями мы словно украли его мечту. Этого никто не любит, и дальнейшей работы с ним не получилось. Но мы выполнили свой риелторский долг – оградили клиента от проблем и ничуть об этом не жалеем.

Думаете, это курьезное исключение? Как бы не так! Коллега рассказал о похожей ситуации. Друг попросил проверить объект, где продавалась квартира площадью 84 кв. м за 3 млн руб. Похоже, что друг уже давно настроился на покупку, и только осторожность заставила его в последний момент обратиться к риелтору. Коллега озвучил риски и отговорил от покупки. Как вы думаете, он услышал слова благодарности? Ответом было «Ты только что плюнул мне в душу».

Вывод. Старайтесь не привязываться эмоционально к квартире, которую вы еще не купили. Будут еще объекты, этот не последний. Если уж вы влюбились в квартиру, не показывайте ваши эмоции собственнику квартиры, а также его риелтору. Этим могут воспользоваться – например, внезапно поднять цену перед сделкой.

Часть VIII

Четыре шага к своей квартире

Глава 1

Ищите и обрящете. Поиск вариантов

На сегодня существует около десятка источников информации о продающихся квартирах. Из них один источник реально работает, а остальные девять просто… существуют.

Десять источников знаний

1. Рекламные щиты. Катаясь по МКАД и другим магистралям нашей родины, вы не могли не заметить, что примерно 80 % дорожных щитов рекламируют квартиры в новостройках, коттеджные поселки и земельные участки. Если вы часто ездите по району, в который хотели бы переселиться, благодаря щиту вы сможете узнать о какой-нибудь выгодной акции у застройщика или о новом интересном проекте.

2. Растяжки «Продается…». Обычно такие растяжки используют застройщики и владельцы офисных зданий, но иногда их применяют и при продаже вторичных квартир. К сожалению, риелторы редко «заморачиваются» с растяжками, а собственники панически боятся эти растяжки вешать. Что скажут соседи?! Между тем растяжка – отличный рекламный инструмент для собственника и риелтора, ускоряющий продажу квартиры. Итак, когда вы гуляете в районе, где расположена ваша будущая квартира, обращайте внимание на рекламные баннеры.

3. Ваш невооруженный глаз. Если вы ищете новостройку, то ее можно увидеть вживую, без всякой рекламы. Увидели, как в интересном для вас районе что-то строится, не идите сразу в отдел продаж, пообщайтесь со сторожем, строителями. Узнаете много интересной информации «не для печати».

4. Объявления на столбах и дверях подъездов. Сразу отфильтровывайте пустышки: объявления в стиле «обменяю двушку на трешку с доплатой» – хитрый ход риелторов по заманиванию новых клиентов. Если же на колыхающейся на ветру бумажке указаны конкретные характеристики квартиры (метраж, этаж, цена), это, скорее всего, настоящая квартира. Можно смело звонить по указанному телефону. Только не надейтесь наткнуться на собственника – какую-нибудь бескорыстную старушку, застрявшую в XX веке с его бесхитростными объявлениями от руки. Собственники ленивы и дальше Интернета обычно не идут. Скромный листочек на столбе – дело рук трудолюбивого риелтора. (Впрочем, это хороший знак. Если риелтор не ленится рекламировать объект – значит, он, вероятно, хороший специалист и заинтересован в сделке. Работать с ним будет комфортно.)

5. Газеты и журналы объявлений вроде «Из рук в руки», «Недвижимость и цены». Пользуясь этими источниками информации, помните, что, во-первых, актуальность опубликованных в них объявлений низкая (газеты выходят раз в неделю, а реально выгодные объекты разбираются в первые пару дней) и, во-вторых, в газетах обычно рекламируют низколиквидные объекты и те, что продаются по завышенной цене (потому что смотри «во-первых»). Это если говорить о вторичных квартирах, а вот просмотреть объявления о новостройках не помешает. Может, и наткнетесь на что-то интересное.

6. Радио. Иногда по радио рекламируют новостройки. Как источник информации радио малоэффективно, но если случайно что-то услышали – мотайте на ус.

7. Интернет. Это, собственно, основной способ. Все остальные лишь дополняют его. Сегодня 99,99 % квартир рекламируются в Интернете, объявления в других источниках лишь дублируют информацию из Интернета. Сюда же относятся базы объявлений и мультилистинговые системы, о которых мы поговорим ниже.

8. Есть и другие источники информации – слухи, «сарафанное радио», глянцевые журналы (там иногда рекламируют элитную недвижимость), рекламные листовки и т. п., – но всерьез их можно не рассматривать ввиду редкости и малой эффективности.

9. Агентство недвижимости. Вычеркиваем. Агентство, будь оно огромное или крошечное, использует те же общедоступные источники информации, что и простые смертные.

10. Ваш риелтор. Если у вас таковой есть, зачем вы вообще читаете эту главу? Ведь это обязанность риелтора – найти оптимальный объект под запрос клиента.

Однако, наняв риелтора, клиент обычно не успокаивается и ведет параллельные поиски, регулярно радуя своего агента новыми ссылками на квартиры: «Смотри, что я нашел!» Примерно в 99 случаях из 100 эти ссылки ведут либо на неподходящие квартиры (риелтор их уже прозванивал), либо на квартиры, не соответствующие запросу клиента. Допустим, изначально он хотел не менее 50 кв. м, но вдруг наткнулся на миленькую двушечку площадью 45 кв. м. Риелтор пожимает плечами и организует просмотр, клиент приезжает и недовольно ворчит: «Нет, ну эта квартира все-таки слишком маленькая…»

Вообще, практика показывает: обладая теми же самыми открытыми данными, грамотный риелтор найдет больше подходящих квартир, чем клиент. Это же касается и аренды. Казалось бы, ну зачем нанимателю (арендатору) риелтор? Вот он, ЦИАН, ищи да звони! Ан нет. Опытный риелтор находит оптимальный вариант за десять минут, и вечером того же дня клиент перевозит вещи. Самостоятельный наниматель ищет неделю и снимает не то, что хотел. Почему так – мы и сами не знаем, но наблюдаем регулярно.