Книга Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер

добросовестным покупателям, и эта процедура сейчас является лишь формальностью.

Разрешение на покупку недвижимости иностранцами (не киприотами и не гражданами ЕС) допускается с некоторыми ограничениями, которые применяются для каждой семьи (мужа и жены). Можно приобрести две единицы из следующего списка: квартира или дом; вилла на строительной площадке или земельном участке площадью не более 4014 м2; земельный участок площадью не более 4014 м2 при условии, что в скором времени владелец построит резиденцию для проживания.

Разрешение на приобретение земли для других типов недвижимости (офисы, развлекательные, промышленные и прочие) дается при определенных условиях, таких как процент иностранного участия в схеме, фактическая сумма иностранных инвестиций и других условий, регламентированных в государственных правилах.

Процедура приобретения недвижимости

1. Выбор объекта.

2. Проверка на наличие обременений. Выяснение в Департаменте регистрации земельных участков, есть ли ипотечные обязательства или другие обременения на имуществе. Если есть, проводится подготовка так называемого waiver, отказа от права. Waiver – очень важный документ, он ставит ваш договор купли-продажи выше любого существующего обязательства продавца перед банком в отношении вашей будущей собственности.

3. Обсуждение условий оплаты.

4. В случае если объект находится в стадии строительства, проверка на предмет того, все ли необходимые разрешения на проектирование и строительство получены и прилагаются ли к контракту архитектурные планы и спецификации.

5. В случае покупки земельного участка проверка зоны застройки (сколько квадратных метров вы можете застроить), соответствия предполагаемого использования, любого разрешенного строительства, а также проверка возможности подключения объекта к инженерному обеспечению.

6. Бронирование недвижимости.

7. Подписание договора купли-продажи после того, как все предварительные шаги сделаны.

8. Если покупатель находится за границей, вся процедура может быть осуществлена по доверенности, которая может быть подписана и заверена на Кипре или за границей в Посольстве или Консульстве Кипра или заверена нотариусом и печатью апостиля.

9. После подписания договора адвокат обращается в кипрский, если перевести название этого органа на русский, совет министров для получения разрешения на покупку недвижимости. Это требуется для покупателей не-киприотов и является простой формальностью, как мы уже отмечали выше.

10. Регистрация договора купли-продажи в департаменте регистрации земельных участков.

11. Передача правоустанавливающего документа.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

● Гербовый сбор. Объект стоимостью до 5000 евро гербовым сбором не облагается, если объект стоит от 5001 до 170 000 евро, надо заплатить 0,15 %, если свыше 170 000 евро, то 0,2 %.

● Налог на перевод титульных листов. Это сборы, взимаемые Департаментом земельных угодий и топографических замеров с покупателя за передачу недвижимого имущества: при стоимости до 85 000 евро – 1,5 %, от 85 000 до 170 000 евро – 2,5 %, свыше 170 000 евро – 4 %. Покупатель недвижимости освобождается от этого налога, если при покупке оплачивал НДС.

● НДС. НДС по ставке 19 % уплачивается при покупке новых объектов недвижимости. Вторичная недвижимость от уплаты НДС освобождена.

Сниженная ставка НДС (5 %) применяется при приобретении основного и постоянного места жительства на Кипре. Любой человек, который покупает первое место для постоянного проживания на Кипре, может подать заявку на сниженную ставку НДС.

Сниженная 5 % ставка НДС применяется к первым 200 м2, в то время как для оставшихся квадратных метров применяется стандартная ставка5.

НДС облагаются только внутренние крытые площади. Крытые веранды и другие подобные области при этом не учитываются.

Требуется, чтобы недвижимость использовалась в качестве основного места жительства на Кипре в течение следующих 10 лет, сдача ее в аренду не допускается.

● НДС на земельные участки под застройку. НДС по стандартной ставке 19 % действует при купле-продаже земли, предназначенной под застройку. НДС взимается в тех случаях, когда участок продается для возведения одной или нескольких построек, а купля-продажа относится к экономической или хозяйственной деятельности человека. Купля-продажа земли не облагается НДС в случаях, когда является «случайной сделкой».

Расходы и налоги на содержание недвижимости

В зависимости от размера недвижимости местные сборы составляют от 85 до 500 евро в год, включая регулярный вывоз мусора, а также плату за уличное освещение, канализацию и другие коммунальные услуги. Оплата коммунальных услуг принимается в местных муниципалитетах по месту расположения недвижимости.

Зарегистрированный владелец недвижимости обязан платить ежегодный налог на канализацию, рассчитанный на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Размер оплаты варьируется от 150 до 200 евро в год. Налог на канализацию выплачивается ежегодно в соответствующий местный департамент по месту расположения недвижимости.

Налоги на прибыль от сдачи в аренду – серая зона.

Расходы и налоги при продаже недвижимости

● Комиссия агента – 5 % плюс НДС.

● Налог на прибыль – 20 % от прибыли.

ПОРТУГАЛИЯ

Эксперт Иван Яринковский

[e-mail]

[phone]

https://www.proprietegenerale.com/ru-ru

Условия покупки недвижимости иностранцами

Недвижимость может приобрести как резидент, так и нерезидент, никаких ограничений нет. Перед покупкой недвижимости нужно получить ИНН и открыть счет в португальском банке.

Привилегии для иностранных инвесторов

На 10 лет можно получить налоговый статус NHR (Non-Habitual Resident), владельцы этого статуса освобождаются от уплаты налогов на мировой доход.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

● Гербовый сбор – 0,8 %.

● Налог на переход права собственности – 6–8 %.

● Нотариальная сделка – примерно 1000 евро.

● Комиссионные агенту – 3–5 %.

Расходы и налоги на содержание недвижимости

● Налог на недвижимость – 0,5 % от кадастровой стоимости ежегодно.

● Плата за работу налогового представителя и обслуживание в банке – примерно 500 евро в год.

Налоги на прибыль от сдачи в аренду

Налог на прибыль – 28 %.

Расходы и налоги при продаже недвижимости

● При продаже объекта, если он продан с прибылью, нерезиденты заплатят 28 %, резиденты – 14 %.

● Комиссия агентству недвижимости составляет в среднем 3–5 %, ее платит продавец.

ФРАНЦИЯ

Эксперт Иван Яринковский

[e-mail]

[phone]

https://www.proprietegenerale.com/ru-ru

Условия покупки недвижимости иностранцами

Во Франции нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов (жилые и коммерческие) в любых регионах страны.

Привилегии для иностранных инвесторов

Во Франции нет инвестиционной программы через недвижимость. Приобретение недвижимости здесь рассматривается исключительно как дополнительное преимущество.

Процедура приобретения недвижимости

1. Ознакомительный тур по объектам.

2. Выбор понравившегося объекта.

3. Подписание предварительного договора (Promesse de Vente) с продавцом. На этом этапе покупателю потребуется открыть счет в местном банке для дальнейших финансовых операций.

4. После подписания продавец обязан предоставить документы о техническом состоянии объекта. Такие исследования проводит только эксперт. Он проверяет метраж объекта, наличие термитов, запрещенных материалов в строительстве и прочее.

5. После завершения процедуры эксперт оформляет заключение и выдает его продавцу.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

Некоторые дома продаются в режиме TTC (налоги Toutes). Это означает, что все