Книга Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер

ко всем коммунальным службам, регистрирует собственника в Ассоциации собственников, занимается постпродажным управлением, включая сдачу в аренду, меблировку, также по необходимости сопровождает оформление резидентских виз по недвижимости.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

● Цена квартиры.

● Оформление в Земельном департаменте Дубая – 4 % от цены квартиры и 5000 дирхамов.

● Агентская комиссия – 2–3 % и 5 % НДС (в случае покупки напрямую от застройщика комиссия агентства не взимается).

● Сервисный сбор (квартальный, оплачивается заранее или сразу после сделки) – 4 %.

● Подключение квартиры к коммунальным службам (вода, электричество, централизованный кондиционер) – около 5000 дирхамов.

Расходы и налоги на содержание недвижимости

Официальных налогов с физических лиц нет. Есть коммунальные счета.

Расходы на свет и воду объединены в один счет, который называется DEWA (Dubai Electricity and Water Authority), также в этот счет входит так называемый Housing fee (он рассчитывается как 5 % от годовой аренды или примерно 0,01 % от покупки).

Интернет и ТВ – примерно от 370 дирхамов в месяц.

В каждом здании в Дубае обычно есть охрана, бассейн, лифт, тренажерный зал и прочие удобства. Оплата этих расходов зависит от размера квартиры (террасы тоже оплачиваются с коэффициентом 0,25). Service charge в квартирах будет дороже, чем на виллах и в таунхаусах (однако на виллах в разы выше счета за электричество и воду).

При сдаче квартиры в аренду собственник недвижимости платит только сервисные сборы. Все остальные счета оплачивает арендатор.

Налог на прибыль от сдачи в аренду

Налога на прибыль от сдачи в аренду нет, нет отчетности и деклараций по налогам, вся прибыль достается собственнику.

Расходы и налоги при продаже недвижимости

Налогов при продаже жилья в Дубае нет, расходы оплачивает обычно покупатель жилья.

ЧЕРНОГОРИЯ

Эксперт Софья Силина

[e-mail]

[phone]

apexcap.org

Условия покупки недвижимости иностранцами

Иностранным инвесторам в Черногории законом гарантируются те же условия, что и гражданам.

Привилегии для иностранных инвесторов

Иностранные инвесторы могут вкладываться в один из тех проектов, которые одобрены Правительством Черногории для получения гражданства по инвестиционной программе. Сделав инвестиции в фонд страны и в одобренный туристический проект, инвестор может иметь право на получение гражданства Черногории.

Приобретение в Черногории любой недвижимости, не имеющей обременений, является основанием для получения ВНЖ, а через пять лет и ПМЖ.

Процедура приобретения недвижимости

После того, как недвижимость выбрана, покупатель должен начать процедуру покупки, выполнив следующие шаги:

1. Подготовка договора бронирования или предварительного договора. Покупатель может забронировать недвижимость, переведя на счет нотариуса невозвращаемый депозит в размере 5–10 % от стоимости покупки.

2. Подготовка окончательного соглашения о купле-продаже.

3. Окончательный платеж в соответствии с договором купли-продажи.

4. Подписание договора.

5. Нотариус от имени покупателя подает необходимую документацию в Кадастр для передачи права собственности покупателю.

6. Регистрация счетов-фактур (счетов за коммунальные услуги) на имя покупателя, как только покупатель получит обновленный документ о праве собственности.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

● Для передачи имущества установлен налог на покупку в размере 3 % от стоимости имущества. Эксперты налоговой администрации определят оценочную стоимость имущества и рассчитают 3 % налога с этой суммы. Покупатель обязан уплатить его в течение 15 дней с момента подписания договора купли-продажи. Покупатели, которые приобрели жилье в новостройке у застройщика, освобождаются от этого налога.

● Нотариальные сборы в размере примерно 0,01 % от стоимости недвижимости.

● Гонорар адвоката.

Расходы и налоги на содержание недвижимости (трансакционные расходы)

Владельцы облагаются ежегодным налогом на недвижимость по ставкам от 0,25 % до 1 % от рыночной стоимости недвижимости.

Налоги на доход от аренды.

Налог на прибыль – 9 %.

Расходы и налоги при продаже недвижимости

Комиссия агента составляет от 3 % до 6 % и обычно оплачивается продавцом. Все остальные расходы несет покупатель.

ГЕРМАНИЯ

Эксперт Ольга Мюллер

[e-mail]

[phone]

https://qrco.de/bdI0Kb

Привилегии для иностранных инвесторов

Рентная недвижимость обеспечивает постоянный заработок в Европе. Последнее может быть важным при рассмотрении этого вопроса как в Германии, так и в других странах, включая Испанию, Швейцарию и Францию.

Некоторые немецкие регионы относятся к выдаче вида на жительство лояльнее, когда объект развивается в их регионе.

Процедура приобретения недвижимости

1. Определение цели инвестиции.

2. Подбор объекта.

3. Инвестиционное планирование.

4. Просмотр объекта.

5. Резервирование.

6. Финансирование.

7. Проверка/Due Diligence.

8. Корректировка инвестиционного плана.

9. Открытие GmbH.

10. Подготовка нотариального договора.

11. Банковские вопросы.

12. Нотариальное оформление сделки.

13. Договор управления и менеджмента.

14. Прием-передача объекта.

15. Договор с налоговым советником.

16. Выплата первых арендных платежей собственнику.

17. Вступление во владение недвижимым имуществом.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

● Налог на приобретение недвижимости или земельного участка. Взимается единовременно при покупке объекта, переходе прав собственности, объединении не менее 90 % долей компании в руках одного владельца, предоставлении права на застройку.

Ставка налога колеблется от 3,5 до 6,5 % и зависит от региона.

● Оплата услуг нотариуса. Услуги нотариуса стоят 1–2 % в зависимости от стоимости объекта.

Если вы берете финансирование и у вас будет ипотечное обременение, прибавьте к нотариальным расходам порядка 1 % от стоимости кредита.

● Оплата услуг маклера. В начале 2021 года в Германии вступил в силу закон: при покупке квартиры или дома комиссия маклеру оплачивается продавцом и покупателем поровну. На сегодня ее размер составляет 3–6 % нетто от стоимости покупки объекта. Закон распространяется только на покупку жилой недвижимости.

● Консалтинг. Оплата работы экспертов, оценки недвижимости, проведения Due Diligence, а также расходов, связанных с открытием юридического лица.

Расходы и налоги на содержание недвижимости

Asset и Property Management – расходы на управление объектом и менеджмент компании, техническое содержание и ремонт, обслуживание коммунальных систем и другие расходы, которые нельзя переложить на арендатора. Размеры платежей могут меняться от года к году и в среднем составляют 23–31 % от арендного потока.

Налог на землю

В Германии отсутствует понятие налога на имущество или налога на недвижимость. Существует только налог на землю. Это связано с тем, что при покупке недвижимости покупается сама земля с находящимися на ней зданиями. При покупке квартиры покупается доля земли в соответствии с размером части собственности. В 2022 году начинает вступать в силу реформа, следствием которой будет кратное повышение налога на землю в отдельных регионах, но в некоторых областях сумма налога уменьшится.

По договору аренды обязанность оплаты земельного налога можно переложить на арендатора.

Налог на дивиденды

Налог на дивиденды в Германии – 25 %. Российский резидент получит частичный зачет этого налога, если докажет, что оплатил его в России. По Соглашению об избежании двойного налогообложения между ФРГ и РФ предусмотрено две ставки налога на дивиденды – в 5 %