Книга Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева

Почему именно с приватизации? Ведь квартира могла поменять несколько владельцев, особенно если приватизирована в начале 1990-х. Увы, но это особенность российского рынка. Нарушения, допущенные в процессе приватизации, могут аукнуться судебными исками и много лет спустя. В отдельных случаях это приводит к разрыву всей цепочки сделок с квартирой.

Главные риски приватизации:

• Невключение в состав собственников несовершеннолетних. Степень риска – два красных флажка. Как уже говорилось, до середины 1993 г. участие несовершеннолетних в приватизации было необязательным. Родители могли приватизировать квартиру на себя, фактически лишив детей права на долю в собственности. Спустя несколько лет по стране прокатилась волна исков. Дети вырастали и обращались в суд с требованием восстановить свое право на часть квартиры. Жилье уже продано? Тем хуже для покупателей. Суды расторгали сделки купли-продажи и наделяли выросших детей долей в квартире. Кстати, сделки по продаже объектов, где в числе совладельцев есть несовершеннолетние, заключаются только при одобрении органов опеки.

С 1993 г. прошло 20 лет. Сроки исковой давности давно прошли. Значит, судебные перспективы нулевые и можно спать спокойно? Увы, по мнению Верховного суда РФ (Определение по делу N56-В08–10 от 12.08.2008), срок исковой давности должен исчисляться согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ и пункту 1 статьи 200 ГК РФ. Это значит, что если в договор передачи жилья по приватизации не включены несовершеннолетние, имеющие на это право, то такая сделка является не ничтожной, а частично оспоримой. И хотя срок давности по ней составляет всего год, но исчисляется с момента, когда истец узнал (или должен был узнать) о нарушении своего права. Так что подать иск можно спустя любое время, пусть даже через 30 лет. Ответчикам придется туго. Ящик Пандоры открыт.

А что, если взять расписку у такого «пострадавшего при приватизации» о том, что он не возражает против сделки, согласен с приватизацией и претензий не имеет? Увы, для суда это может означать лишь одно: бедолага только что узнал о нарушении своих прав и в течение года имеет право подать иск.

• Наличие лиц, отказавшихся от права на приватизацию, но сохранивших бессрочное право на проживание. Степень риска – один красный флажок. При приватизации у всех совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в квартире, есть выбор – стать владельцем доли или отказаться от своего права. Некоторые отказываются, и собственником квартиры становится кто-то один. Так кажется удобнее – меньше волокиты с документами. По закону «отказники» обладают бессрочным правом проживания в этой квартире. Что справедливо, ибо отношения в семье могут испортиться и собственник, в порыве гнева, мог бы выгнать «отказников» на улицу.

Что происходит при продаже квартиры? В каких случаях «отказники» безвозвратно теряют право на проживание? Увы, закон не дает четкой трактовки. Мнения специалистов разделились. Рассмотрим основные варианты.

Мнение 1. Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны дать письменное (или нотариально заверенное) обязательство о выписке из квартиры в течение определенного срока (две недели, как правило). Увы, данный вариант чреват осложнениями. В случае последующего отказа от выписки – прямая дорога в суд с туманными перспективами.

Квартира в Подмосковье была продана 15 апреля 2008 г., двое «отказников» обязались выписаться и выехать из квартиры в течение 15 дней после сделки. Но передумали. Покупатель обратился в суд с иском о выписке и выселении. Суд первой инстанции решил, что ответчики имеют право пользоваться спорной квартирой, ибо ранее от участия в приватизации отказались. Письменные обязательства ответчиков суд посчитал недостаточным основанием для выселения. Таким образом, Раменский городской суд своим решением от 24 декабря 2008 г. в иске о выписке и выселении отказал.

Покупатель обжаловал решение суда. И вот Постановлением президиума Московского областного суда № 349 от 11 ноября 2009 г. решение Раменского городского суда отменено. Суд учел, что «в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований». Иными словами, обязались выписаться – нечего за закон прятаться. В результате дело опять направлено в Раменский городской суд, но с другим составом суда. На колу было мочало, начинаем все сначала.

Мнение 2. Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны быть выписаны из квартиры. И не просто выписаны «в воздух», а прописаны по новому адресу. Выписался – право на проживание потерял. Большинство сделок с «отказниками» в России заключается именно так. Риски такого варианта существенно ниже, чем в случае 1. Одно дело – продолжать жить в квартире, не выписываясь и не съезжая, а другое – выписаться, а потом подавать иск о вселении. Шансы на положительное решение минимальны.

Мнение 3. «Отказники» должны не только выписаться, но и расторгнуть договор социального найма, который является основанием для бесплатной передачи жилья (приватизации). Выписка – это только отказ от права пользования, с отказом от права приватизации не имеет ничего общего. Заявление об отказе от приватизации – односторонний документ, который может быть по желанию изменен. Сегодня отказался, а завтра передумал. Бывает. Расторжение договора социального найма – двусторонний документ, передумать не получится. Только такой вариант дает покупателю гарантию 100 %. Но так поступают редко.

По статистике, больше половины приватизаций оформлено с «отказниками». По идее, исков должно быть очень много. Но в реальности это не так. Право пользования не обладает большой ценностью: его нельзя продать. А перспектива жить как на пороховой бочке, опасаясь применения «неправовых методов», мало кого вдохновляет.

Что делать?

Перед сделкой, а еще лучше перед передачей аванса необходимо навести справки о квартире. Вся ее история хранится в паспортном столе. Необходимо подойти в паспортный стол с собственником квартиры и запросить копию финансово-лицевого счета. Нам интересно все! Кто получал ордер, кто, когда и на каком основании прописывался. Не менее важна информация об убытии – когда и куда. В одних случаях причина – смерть, в других – переезд на новое место жительства. Плохо, если новое место – тюрьма или психиатрическая больница. Это сразу два красных флажка. Заключенный, который подписал любой документ, пусть и заверенный начальником учреждения, может через суд впоследствии его оспорить. Кроме того, бывшие заключенные – как раз та категория граждан, которую суд частенько вселяет на прежнее место жительства.

«Обездоленные» дети

Все дальше и дальше в прошлое уходит эпоха, когда несовершеннолетние не включались в состав собственников при приватизации. Вздохнем с облегчением? Рано. Новый сюрприз – использование материнского капитала. О приобретении жилья с помощью МК мы уже рассказывали в главе «Халява, сэр! Квартира от государства». Здесь же мы взглянем на дело под другим ракурсом. Какие проблемы могут ожидать при покупке квартиры, частично оплаченной с помощью материнского капитала?