Книга Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение - Татьяна Семенистая

Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц — это документ, по которому физические лица отчитываются о сумме полученных ими доходов и относящимся к ним расходов. К порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. Разработаны специальные бланки деклараций.

Декларацию можно заполнить как от руки, так и в электронном виде.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 122 Налогового кодекса РФ, если собственник вовремя не заплатит налог, его ждет штраф в размере:

— 20 % от неуплаченной суммы налога, если налог не был оплачен по независящим от собственника причинам;

— 40 % от неуплаченной суммы налога, если собственник умышленно не платит налог при сдаче квартиры в аренду.

Имею в собственности две квартиры, которые сдаю в аренду. Одну за 20 000 рублей в месяц, другую за 38 000 рублей в месяц. Сама живу в частном доме. Квартиры сдаю официально, поэтому буду подавать декларацию и платить налог. Каким образом я могу минимизировать сумму налога, подлежащего уплате?

Вариант первый — 90 480 рублей.

Вариант второй — 41 760 рублей.

Вариант третий: стоимость патента на сдачу в аренду устанавливается в каждом муниципалитете исходя из средних ставок арендной платы данного муниципального образования.

Существует несколько вариантов для легализации своих доходов от сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и посчитаем выгоду.

Вариант первый: сдайте квартиру как физлицо, подайте декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатите налог в размере 13 % от арендной платы.

В этом случае сумма вашего платежа составит:

20 000 рублей (доход от 1-й квартиры) + 38 000 рублей (доход от 2-й квартиры) = 58 000 рублей (доход от 2 квартир в месяц).

58 000 рублей × 12 месяцев = 696 000 рублей (годовой доход от сдачи квартир в аренду, подлежащий налогообложению по ставке 13 %).

696 000 рублей × 13 % (ставка налога) = 90 480 рублей (сумма налога, подлежащая уплате).

Вариант второй: зарегистрируйте ИП. В качестве системы налогообложения выберите упрощенную систему налогообложения (УСН), а налоговую базу — доходы. В этом случае ставка налога составит 6 % от доходов, то есть от арендной платы.

6% от арендной платы, полученной вами за год:

696 000 рублей × 6 % = 41 760 рублей.

Налог необходимо оплачивать раз в год, также нужно подавать декларацию до 30 апреля.

После регистрации в качестве индивидуального предпринимателя у вас возникает также обязанность по уплате налогов в Пенсионный фонд (ПФР) и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФС).

Фиксированный платеж в Пенсионный фонд в 2014 году для ИП составил:

— на страховую часть пенсии — 17 328 рублей 48 копеек;

— на накопительную часть пенсии — 0 рублей;

— в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования — 3 399 рублей 05 копеек.

Итого 20 727 рублей 53 копейки.

Кроме того, с 2014 года при накоплении дохода свыше 300 000 рублей (с начала года) ИП платит 1 % в ПФР с суммы дохода, превышающей 300 000 рублей (за год) дополнительно.

То есть в вашем случае вам необходимо будет заплатить в ПФР и ФСС следующую сумму:

696 000 рублей (доход за год) - 300 000 рублей = 396 000 рублей (доход, превышающий 300 000 рублей.

396 000 рублей × 1 % = 3 960 рублей.

20 727 рублей 53 копейки + 3 960 рублей = 24 687 рублей 53 копейки.

Индивидуальные предприниматели, которые произвели отчисления в ПФР и ФСС, имеют право уменьшить сумму, подлежащую уплате в качестве налога, на доход 6 % на сумму произведенных платежей.

Таким образом, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, вам необходимо будет заплатить за год налогов на сумму:

В ПФР и ФСС — 24 687 рублей 53 копейки.

В качестве налога на доходы — 41 760 рублей (6 %) - 24 687 рублей 53 коп.(уменьшение суммы налога) = 17 072 рубля 47 копеек.

Всего 41 760 рублей.

Возможен и третий вариант.

Вы можете приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Для этого тоже необходимо регистрировать ИП.

Сумма налога, подлежащая к уплате, рассчитывается как 6 % от предполагаемого дохода от сдачи в аренду жилья.

Предполагаемый доход устанавливается на законодательном уровне. И для каждого региона и муниципального образования он разный. Например, в Москве в 2014 году предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду установлен в размере 1 000 000 рублей за год. Следовательно, сумма налога, подлежащего уплате за один объект, составляет:

1 000 000 рублей × 6 % = 60 000 рублей.

Если вы сдаете две квартиры, то сумма должна быть увеличена вдвое.

Таким образом, вариант, который позволяет максимально минимизировать налоговые платежи при сдаче квартиры в аренду, — это второй вариант — открыть ИП с УСН.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

На какие расходы при приобретении жилья может быть предоставлен имущественный налоговый вычет?

Приобретенные квартира, дом, земельный участок должны находиться на территории РФ.

В состав расходов, на которые предоставляется налоговый вычет при приобретении жилья, включаются следующие:

— покупка квартиры;

— расходы на ремонт квартиры;

— покупка жилого дома;

— разработка проектной документации;

— затраты на приобретение строительных материалов;

— затраты на производство строительных работ;

— подключение канализации, газоснабжения, электро- и водоснабжения, включающие подготовку проектной документации и стоимость работ по монтажу и подключению;

— покупка земельного участка;

— расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.

Кто может воспользоваться правом на возврат налога при покупке квартиры?

В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, правом возврата налога при приобретении или строительстве жилья обладает любой резидент РФ (лицо, проживающее на территории РФ не менее 183 дней в течение налогового периода (год), независимо от того, гражданином какой страны он является), получающий доход и уплачивающий с него налог.

Получить налоговый вычет при покупке жилья можно только один раз в жизни.

Если жилье (комната, квартира, дом) было оформлено на несовершеннолетнего, право получить возврат подоходного налога имеет любой из родителей.

Если жилье приобретено пенсионером, который уже не получает доход и не является плательщиком подоходного налога, то он может обратиться за возвратом подоходного налога, уплаченного за последние три года до выхода на пенсию.