Книга Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Тарифы по личному страхованию колеблются в диапазоне 0,25-2 % от суммы кредита. Естественно, нижний предел относится к молодым здоровым людям. Рискуя крупной суммой, страховая компания требует медицинских справок о состоянии здоровья. Если сумма кредита невелика, страховщики готовы поверить словам заемщика, что он не страдает никакими хроническими заболеваниями. Тем не менее лучше не обманывать страховщиков, если заболевания есть: когда выяснится, что в больницу заемщика «уложило» именно хроническое заболевание, которое он скрыл от страховщиков, его могут лишить страховки.

Некоторые банки разрешают гасить кредит коллективно, с помощью созаемщиков (обычно это родственники заемщика). Страхование здоровья обязательно для всех, но в зависимости от степени ответственности (участия в выплатах) каждого – с разными коэффициентами.

Стоимость страхования имущества (квартиры, дома) зависит от его технического состояния: важен материал, из которого сделаны перекрытия, есть ли в доме такой источник опасности, как газовая колонка, делалась ли перепланировка, которая могла нарушить прочность несущих конструкций и т. д. Самые высокие тарифы применяются для страхования индивидуальных домов и коттеджей. Особенно дороги деревянные, поскольку они считаются пожароопасными. Минимальный тариф страхования составляет 0,3 % от суммы кредита, для индивидуального деревянного дома – 0,7 %, каменного – 0,5 %.

Стоимость титульного страхования (страхования права собственности) составляет 0,25-0,5 % от суммы кредита. Если квартира приобретается в только что построенном или строящемся доме, сомнений в праве собственности возникает мало, но все-таки они есть (существует риск «двойных» продаж). Проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке проще, поэтому страховой тариф ниже.

Стоимость страхования квартиры, приобретенной на вторичном рынке, зависит от длительности истории квартиры и количества собственников, а также от длины «цепочки», в результате которой новый владелец в нее заселился. Каждый бывший владелец теоретически может претендовать на квартиру. Поэтому страховые тарифы для квартир вторичного рынка выше, чем в новостройках. Но если у страховой компании возникнут подозрения в ее юридической чистоте, клиенту могут отказать не только в страховании титула, но даже в выдаче кредита.

Страхование на загородном рынке

Интерес к страхованию загородной недвижимости просыпается у населения два раза в год – весной, в память о прошлогодних грабежах и пожарах, и осенью, перед тем как покинуть летнее пристанище на несколько месяцев. Страховой договор заключается, как правило, на срок от одного месяца до одного года. Дачные дома часто страхуются только на зимний период.

Страхованию поддается любое загородное имущество: дом, земельный участок, баня, гараж, сарай, забор, внутренние интерьеры, отделка, инженерное оборудование, садовый инвентарь, теплицы, ландшафт, а также право собственности на объект (титульное страхование).

Страховые компании предпочитают иметь дело с недавно построенными добротными домами, обнесенными забором, оснащенными сигнализацией, на которые полностью оформлены документы, включая права на земельный участок, разрешение на постройку дома и подключение его к инженерным сетям.

Чаще всего страхуется сам дом. Страхование права собственности на земельный участок – редкость, мало востребованный клиентами вид. Можно застраховать и недостроенный объект, но на определенных условиях. Как правило, от владельца требуется, чтобы объект был подведен под крышу и имел определенную степень готовности.

Не все компании страхуют постройки на территории садоводческих товариществ, хотя со стороны садоводов заявок поступает много. Причина – особый правовой статус земель и построек. Это земли сельскохозяйственного назначения и расположенные на них дома к жилым объектам формально не относятся.

Дачные дома и объекты в садоводческих товариществах страхуются в большинстве случаев без осмотра дома и даже без выезда специалистов на место – по заявленной хозяином стоимости, которая не должна превышать 10–15 тыс. долл. Но в большинстве случаев необходимо провести оценку и представить страховщику перечень документов.

Загородные объекты очень индивидуальны, что затрудняет оценку их стоимости. При наступлении страхового случая размер выплат опирается на сметную стоимость строительства, а у частных лиц смета может быть неверно оформлена. Например, в ней не содержится расчетов по оплате выполненных работ (нанятых рабочих), не указаны отдельные виды работ. Иногда сметы нет вообще. Оценку проводить в таких условиях сложно, поэтому страховщики предлагают застраховать не дом, а набор строительных материалов и оборудования. Если наступит страховой случай, процедура выплат будет проще.

Главная причина, по которой страховщики могут отказать страхователю, – неясный правовой статус объекта. В первую очередь, это касается домов, возведенных методом индивидуального жилого строительства (ИЖС), или старых домов (даже добротный дом формально имеет высокую степень износа и, следовательно, невысокую стоимость).

Перечень страховых случаев достаточно велик, и страховать недвижимость и имущество можно как в комплексе, так и по отдельным видам. Чаще всего дома страхуются от кражи со взломом, грабежа, разбоя, пожара, потопа, аварий инженерных систем и других бедствий. Также встречаются довольно экзотические виды страхования, включенные в состав пакета на основе опыта страховщиков: падение деревьев и летательных аппаратов, наезд транспортных средств, а также риск удара молнии.

Стоимость страховки зависит от многих параметров: пакета рисков, материалов постройки, наличия или отсутствия охраны и противопожарных систем, размера франшизы и т. д. В среднем тарифы составляют 0,6–1 % от страховой суммы. Цена полиса зависит в первую очередь от стоимости застрахованного объекта. Мало того, что каждый загородный объект – явление уникальное, еще и каждая страховая компания имеет собственную методику оценки и набор критериев оценки. То есть страхование одного и того же дома в разных компаниях обойдется в разную сумму.

В каждой компании установлен свой базовый тариф на определенный тип дома. Он колеблется в пределах 0,3–1 % и зависит от назначения дома (летний дом, коттедж с водопроводом и отоплением) и материалов: для кирпичного дома – 0,3 %, для бревенчатого – 1 %. Страхователь может получить скидку, если дом предназначен для постоянного проживания (до 15–20 %) и если он охраняется (от 2 до 15 %).

На размер тарифа также влияют: удаленность от поста пожарной охраны; безубыточное страхование в предыдущие годы (скидки до 30 %); вид и качество механической защиты (крепкие решетки и двери могут снизить тариф на 20 % по риску «хищение»), а также наличие охранной сигнализации и удаленность отделения милиции.

Страхование искусственного ландшафта обычно стоит 1,5 % от документально подтвержденной сметной стоимости ландшафтных работ.

Пока на загородном рынке не получили распространения страхование земельных участков, страхование права собственности на любые объекты (титульное страхование), страхование гражданской ответственности владельцев загородной недвижимости перед третьими лицами.