Книга Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева

Поэтому адекватной я называю такую ставку, при которой переплата по кредиту не переходит «психологическую грань», за которой ипотека превращается в кабалу. Конечно, у каждого эта грань своя, но лучше все же исходить не из мечтаний о Швейцарии, а из наших российских реалий.

Лично для меня такая психологическая грань – переплата более 100 % от суммы кредита. Ставка 12–13 % годовых в рублях на 10–12 лет этим условиям удовлетворяет, больше – уже нет. Если вам нужен кредит на короткий срок (один год – пять лет), можно взять и более дорогой кредит, ведь переплата все равно будет небольшой.

В этой главе я во всех примерах использую ставку 12 % – будем считать ее «адекватной» и при этом реальной. Найдете кредит дешевле – замечательно. Я помню времена рублевых кредитов под 8–9 % годовых, но сейчас – увы…

Если выберете кредит дороже – это совсем не значит, что вы в проигрыше. Вдруг вам попался суперобъект, а другие банки отказали? Тогда хватаем, что дают! Просто, чтобы потом избежать ощущения «кабалы», «грабежа», надо четко понимать, зачем, ради чего вы подписываетесь на такие условия.

От чего зависит величина ставки?

• От срока кредита: чем меньше срок, тем меньше процент. Еще и поэтому, кстати, я не рекомендую брать длинные кредиты. Лучше несколько коротких, с последовательным обменом квартиры на большую, лучшую и т. п.

• От валюты кредита. Кредит в долларах или евро обычно дешевле на несколько процентов.

• От страховки. С недавних пор комплексное страхование при оформлении ипотеки не обязательно, но кредит при отсутствии страховки – на 2–3 % дороже, так что лучше застраховаться.

• От способа подтверждения дохода. Обычно для подтверждения дохода используется справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка, подписанная начальником и бухгалтером (если доходы «серые»). Кредит по справке 2-НДФЛ обычно дешевле на 0,5–1 %, чем по справке по форме банка. А если в данном банке у вас «зарплатный проект» (то есть зарплату перечисляют на карточку этого банка), можно получить дополнительную скидку и другие преференции.

Досрочные платежи

Еще один принцип «правильной» ипотеки – досрочное погашение. Но тоже не абы какое, а «правильное». Как я уже говорила, средний срок, на который оформляется ипотека в России, – 15 лет. А средний срок погашения – семь! Россияне ужасно торопятся поскорее избавиться от «ярма». В США и Европе подход другой. Там не принято при каждой возможности вносить досрочные платежи, заемщики платят ровно столько, сколько необходимо.

Чем выгодны досрочные платежи? Они гасят только «тело кредита», то есть основной долг, что сразу снижает сумму процентов и позволяет сэкономить на переплате. Если, допустим, у вас кредит на 2 млн руб. под 12 % годовых на 10 лет и на третий месяц вы внесли досрочный платеж 50 000 руб., общая переплата снизилась на 107 000 руб.! То есть и основной долг снизился на 50 000, и еще 107 000 «процентов» сэкономлено.

А если положить те же 50 000 руб. на депозит под 12 % годовых (а такие депозиты есть) на 10 лет с капитализацией? Эта сумма вырастет до 157 000 руб. То есть выгода абсолютно такая же, но вы уже не опасаетесь, что банк лопнет или что вы сорветесь и потратите эти деньги. Поэтому я рекомендую по возможности гасить ипотеку досрочно. Благо с недавних пор все ограничения, моратории и штрафы за досрочное погашение законодательно отменены, и гасить можно с любого момента и практически любыми суммами.

Однако при досрочном погашении важно соблюдать наш главный принцип – принцип посильности платежа. Не нужно гасить кредит любой ценой, отказывая себе в необходимом и переходя из режима нормальной жизни в режим «ожидания нормальной жизни». Если же вы, наоборот, расточительны и не можете заставить себя нести кровное в банк, поможет финансовое планирование. Рассчитали доходы и необходимые расходы, определили, какую сумму можете выделить на досрочное погашение, – и покорно вносите эту сумму сразу после получения зарплаты. А что поделать…

Еще один важный момент. Досрочное погашение эффективно лишь в первой половине кредита, а максимально эффективно – в первые пару лет. Чем позже вы вносите досрочный платеж, чем меньше ваш выигрыш. Например, если те же 50 000 внести на третий месяц шестого года, переплата снизится всего на 37 000 руб. Стоит ли напрягаться ради такой выгоды? За оставшиеся пять лет инфляция и так «съест» ваш платеж, сделав его почти незаметным для вас. Так что совет простой: гасите кредит досрочно в первую половину срока, а после «экватора» расслабляйтесь и направляйте свободные деньги на что-то более полезное. Например, на инвестиции.

С уменьшением срока или платежа?

Есть два типа досрочного погашения: в первом случае уменьшается срок кредита, во втором – сумма ежемесячного платежа. Как выгоднее? Погашение с уменьшением срока сильнее сокращает вашу переплату. Когда я приводила пример про досрочный платеж 50 000 руб., то расписывала цифры как раз для погашения первого типа (с уменьшением срока). Тогда переплата снижается на 107 000 руб., а срок кредита – на пять с половиной месяцев. Если внести такую же сумму с уменьшением платежа – переплата снизится всего на 35 000 руб., а ежемесячный платеж – на 700 руб. (срок останется прежним – 10 лет).

Однако, делая платежи второго типа, мы облегчаем свое «ипотечное бремя», а освободившиеся средства можно пускать на новые досрочные платежи, все больше сокращая наш долг. Так что совет таков. Если кредит для вас комфортен – вносите досрочные платежи с уменьшением срока. Если же сумма платежа кажется вам слишком большой и вы переживаете, что в один ужасный день не сможете заплатить, – гасите досрочно с уменьшением платежа.

Подушка безопасности

Рискую вновь навлечь на себя читательский гнев, но все же скажу. Для «правильной», комфортной ипотеки вам необходима финансовая подушка безопасности – сумма, позволяющая прожить хотя бы три – шесть месяцев, удовлетворяя основные потребности и оплачивая ипотеку.

«Да она точно издевается! – воскликнет все тот же возмущенный читатель. – Какая еще подушка?! Я потратил все деньги на квартиру, заплатил банку, риелтору, вложился в ремонт, кормлю семью, купил итальянский гарнитур за 150 000, да еще эту чертову ипотеку плачу… Откуда взяться лишним деньгам?!»

Все так. Однако суровая реальность такова: если вы не хотите жить на пороховой бочке, а в случае форс-мажора – обрести проблемы с банком, испортить свою кредитную историю, а то и лишиться квартиры, нужно создавать финансовый запас. Скажу больше. Если вы взяли правильную, посильную ипотеку, резервы для создания финподушки у вас есть. Если резервов нет, имеет смысл пересмотреть ваши доходы и расходы и найти возможность для увеличения первых и сокращения вторых. Финподушка нужна, чтобы экономить ваши нервные клетки на протяжении 10 лет. Разве не достойная цель? Счастливая и спокойная жизнь важнее дорогого гарнитура…

Какого размера должна быть финансовая подушка? Все зависит от вашего характера и рода деятельности. Насколько важна для вас стабильность и уверенность в завтрашнем дне? Как правило, чем старше человек, тем важнее этот фактор. Бесшабашный характер снижает значимость этого параметра, наличие маленьких детей и пожилых родителей – повышает.