Книга Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Кредитные бюро есть во всем мире. Работают они по разным технологиям – некоторые собирают всю информацию, некоторые – только негативную. Кредитные бюро в России нацелены на сбор любой информации.

Бюро кредитных историй должно предоставлять кредитный отчет – информацию о том, как заемщик расплачивается по долгам. Сведения может получить сам заемщик или кредитор (по запросу), Центральный каталог кредитных историй и уголовный суд (с согласия прокурора).

Поскольку базы данных с номерами паспортов, адресами и телефонами продаются прямо в вагонах метро за смешные деньги, потенциальных клиентов и кредитные организации беспокоит сохранность информации. Бюро заинтересовано в защите информации даже больше, чем банки: если произойдет утечка информации, оно будет вычеркнуто из реестра Федеральной службы по финансовым рынкам и не сможет дальше работать. Для защиты сведений используются специальные технологии, которые подтверждаются лицензией, а сотрудники, принимаемые на работу в бюро, проходят строгий отбор.

Предполагается, что кредитные отчеты будут применяться не только для решения о выдаче кредитов. Сведения важны для сбора долгов, страхования, при приеме на работу, при лицензировании, при отборе арендаторов.

Глава 10. Оценка недвижимости – оценка своих возможностей

Составить официальный отчет о стоимости недвижимости может только профессиональный оценщик. Используя несколько методов оценки и учитывая огромную совокупность факторов, он рассчитывает рыночную стоимость квартиры, земельного участка, постройки. Нередко реальная, определенная оценщиком стоимость отличается от той, в которой продавец (или покупатель) были стопроцентно уверены.

Оценку должен делать сертифицированный оценщик со специальным образованием. На рынке действуют специализированные оценочные компании, оценщики есть в консалтинговых фирмах, крупные агентства недвижимости зачастую имеют отделы по оценке. Отдельные виды оценки могут выполнять только аккредитованные оценщики – при банках, страховых компаниях и т. д. Отчеты об оценке, выполненные так называемыми независимыми оценщиками, банк или страховщик может не принять.

Существует ряд случаев, когда оценка необходима. Например, когда недвижимость (в том числе квартира) должна стать взносом в уставный капитал или при оформлении залога для получения ипотечного кредита. Делается оценка и прежде, чем недвижимость будет застрахована, чтобы определить размер страхового покрытия и тарифы. Оценка также может выполняться по решению суда, для налогообложения, при выкупе государственной собственности, при разделе наследства и т. д. В некоторых случаях оценка требуется при сделках с квартирами, загородными домами, земельными участками. Большинство квартирных сделок происходит без участия оценщика, но если есть сомнения, никому не возбраняется проверить оценку с помощью профессионала.

Оценка жилья, которое пойдет в залог, мало отличается от оценки для других целей. Делает ее оценщик, аккредитованный при банке, на чей кредит рассчитывает потенциальный заемщик. (Аккредитацию проводит банк, выбирая на конкурсной основе несколько оценочных компаний.)

Для объекта, который попадет в залог, определяется не только его рыночная, но и ликвидационная стоимость – сумма, за которую банк сможет очень быстро и самостоятельно реализовать квартиру, если заемщик прекратит рассчитываться по кредиту (наступит дефолт). Ликвидационная стоимость может оказаться примерно на 25 % ниже реальной рыночной стоимости. Такая «скидка» дает банку гарантию, что при необходимости залог удастся быстро реализовать. Кроме того, банк ограждает себя от риска внезапного снижения цен на рынке.

Что и как оценивается

Оценить можно любое имущество или право на него. Применительно к недвижимости оценивается все: земельные участки, отдельно стоящие дома, квартиры, коттеджи, любые сооружения, недостроенные объекты, инженерные коммуникации, а также право аренды, право застройки земельного участка и пр.

Отчет об оценке делается на конкретную дату и остается действительным всего полгода (по закону). Как только проходят 6 месяцев, оценку необходимо обновить (актуализировать). Опытные оценщики могут составить подробные отчеты, описывающие ситуацию на рынке в целом и дающие прогноз развития. Такой отчет остается актуальным (не по закону, а по сути) на более длительный срок.

Чтобы получить объективный результат оценки, ее выполняют сразу тремя методами.

• Доходный метод (метод капитализации дохода): недвижимость оценивается с точки зрения доходов, которые она принесет в будущем.

• Сравнительный метод: объект оценки сравнивается с аналогичными объектами, которые недавно продавались на рынке или сейчас выставлены на продажу.

• Затратный метод: учитываются затраты на объект недвижимости – в первую очередь, расходы на его строительство. Основной принцип этого метода – объект не может стоить больше, чем затраты на его сооружение.

В зависимости от целей оценки специалисты отдают предпочтение тому или иному методу. Например, при оценке недостроенных объектов загородного рынка, каждый из которых – образец индивидуальности, применяется затратный метод, как наиболее подходящий для подсчета объема средств, затраченных на строительство. Для ипотечного залога чаще применяется сравнительный метод. Он служит основой, но потом корректируется с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки. Этот метод позволяет оценить ликвидность объекта залога.

Оценка объектов

Отчет об оценке – это официальный документ, который принимает нотариус при разделе наследства, суды в случае, если такая необходимость возникает, банки, государственные органы.

При оценке квартиры учитывается максимально возможная совокупность факторов, которые так или иначе оказывают влияние на формирование цены: местоположение, площадь, транспортная доступность и пр. (более подробно об этом рассказано в главе, посвященной продажам).

Земельный участок можно оценить и для купли-продажи, и для аренды. Стоимость земельного участка зависит от местоположения, коммуникаций (если мы ведем речь о земельном участке, на котором предполагается и разрешено строительство) или возможности подключиться к ним, а также от результатов геологических и геодезических исследований, на основании которых делается вывод о возможности строительства. Состав почвы с точки зрения плодородия для строительства не важен, однако все равно учитывается, как и целевое назначение и разрешенное использование участка, способы землепользования на соседних землях, перспективы развития района (строительство инфраструктурных объектов), исследуется рыночная ситуация: есть ли спрос на землю, ожидается ли в ближайшее время. Кроме этого земельный надел сравнивается по стоимости с соседними.

Оценка земли может выполняться для получения кредита под залог участка, при вступлении в наследство, при сделках купли-продажи, при выкупе надела из муниципальной собственности.