Книга Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства - Алексей Кузнецов

Согласно указанной статье государственный контроль вопросов долевого строительства заключается, помимо всего прочего, в выявлении случаев нарушения прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и ведении реестра таких граждан. Иными словами, у специально уполномоченного государственного органа есть реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, который представляет собой очередь из участников строительства, имеющих требования о передаче жилых помещений к застройщику, которые должны быть удовлетворены за счет бюджетных средств.

Почему государство решило предоставить такую альтернативу участникам строительства?

Дело в том, что изначально для осуществления строительства по закону застройщику необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления, которые определяют добросовестность застройщика. Соответственно, при выдаче разрешения презюмируется, что застройщик проверен и является надежным. Однако никто не застрахован от банкротства, и если оно все-таки произойдет с застройщиком, то государство, ранее объявившее о его добросовестности, готово понести ответственность за происшедшее несоответствие. Граждане, оказавшиеся в такой ситуации, могут обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо в ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Но для того, чтобы их требования были удовлетворены и включены в общефедеральный реестр, необходимо соответствовать установленным критериям, которые содержатся в Приказе № 403.

Так, включению в реестр подлежат граждане, внесшие денежные средства для строительства многоквартирного дома, в случае, если:

– строительство прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев;

– существуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину, в том числе ввиду нарушения технических регламентов, наличия препятствий по вводу дома в эксплуатацию;

– застройщиком просрочен срок исполнения перед гражданином обязательств по сделке более чем на девять месяцев;

– застройщик утратил права владения и пользования земельным участком и (или) прекратили свое действие документы, подтверждающие право строительства на указанном земельном участке;

– имеет место акт о признании гражданина потерпевшим по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

– судом признан факт привлечения денежных средств двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;

– произведена ликвидация застройщика либо в отношении его начата процедура банкротства или ликвидации.

Предполагается, что данный способ защиты прав участников строительства является более действенным, так как последствием включения граждан в указанный реестр является фактически их постановка в очередь на удовлетворение требований о получении жилого помещения в рамках федеральных программ.

Вышеизложенное позволяет утверждать, что Приказ № 403 дал реальную и неоспоримую возможность дольщикам восстановить нарушенные права при условии, что они действовали добросовестно и в соответствии с законом.

Между тем указанный Приказ в и. 14 Приложения № 2 содержит важный нюанс, согласно которому возможность включиться в очередь на получение жилого помещения за счет бюджета субъекта Российской Федерации зависит от времени заключения договора с застройщиком.

Дело в том, что именно время подписания соответствующего договора с застройщиком фактически определяет законность действий дольщиков. Так, 17 июня 2010 г. был принят Федеральный закон № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 21 июня 2010 г. Данный Закон внес изменения в ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которым единственно возможной формой соглашения между застройщиком и дольщиком является договор участия в долевом строительстве, а лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства на основании иных соглашений, могут быть подвергнуты административной ответственности. Прежняя редакция статьи не исключала возможности заключения различных форм договоров, что было на руку недобросовестным застройщикам и порождало множество схем по привлечению денежных средств путем заключения предварительного договора, договора инвестирования и т. д.

В п. 14 Приложения № 2 Приказа № 403 содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа во включении заявителей в такой реестр. Из смысла подп. 4 названного пункта следует, что однозначно правом на включение в реестр обладают лишь те граждане, чьи денежные средства были привлечены для строительства в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ. Иными словами, решение о включении в реестр полностью зависит от степени законности действий дольщика. Если дольщик заключил соглашение с застройщиком не в форме договора участия в долевом строительстве, а в иной форме и добросовестно произвел оплату по данному договору в период действия старого законодательства, то он действовал в соответствии с установленными на тот момент нормами права. Если же данные действия были совершены после вступления в силу изменений, то действия дольщика нарушают закон, а значит, требования удовлетворению не подлежат.

Как представляется, принцип положений Приказа № 403 таков: незнание законов не освобождает от ответственности. Тем самым законодатель дает понять, что последствия за незнание действующего законодательства в области участия в долевом строительстве с установленного момента несут дольщики и государство не обязано нести ответственность за низкую правовую культуру граждан. Логика, собственно, предельно проста: законы публикуются и доводятся до всеобщего сведения в установленном порядке, препятствий для ознакомления с ними государство никоим образом не создает, а значит, презюмируется осведомленность данной категории граждан об изменениях, непосредственно затрагивающих их интересы.

Таким образом, возможность включения в реестр, помимо прочих условий, ставится в зависимость от времени заключения соглашения с дольщиком, по которому застройщиком привлечены денежные средства.

Еще одной проблемой, с которой дольщики зачастую сталкиваются на практике, является отказ полномочных органов во включении их в общефедеральный реестр в случае, если гражданин не представил судебный акт о включении его требований в реестр требований кредиторов в рамках банкротного дела в отношении застройщика[40]. При толковании нормы, содержащейся в и. 6 ст. 10 Приложения № 2 Приказа № 403, очевидно явное нарушение прав участников строительства, так как установление в рамках дела о банкротстве застройщика денежных требований либо требований о передаче жилого помещения не является обязательным, судебный акт предоставляется «при наличии». Учитывая данное заключение, требование судебного акта о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику со стороны полномочного органа не является обоснованным, так как это противоречит букве закона. С другой стороны, если проанализировать данную ситуацию с позиции дольщика, то становится ясным, что у участника строительства необязательность представления такого судебного акта может вызвать сомнения по поводу необходимости участия в банкротном деле. Между тем игнорирование участником строительства банкротного дела в отношении застройщика и неполная защита своих прав только путем включения в общефедеральный реестр снижают возможность восстановления нарушенных прав. Учитывая, что постановка на учет по Приказу № 403 является альтернативным способом защиты прав дольщиков, полагаем, для граждан нецелесообразно отказываться от заявления требований к застройщику в рамках банкротного дела. Участие в банкротном деле застройщика, по смыслу Приказа № 403, не препятствует получению жилого помещения от полномочных органов. Более того, участники строительства практически во всех случаях нарушения сроков строительства имеют денежные требования к застройщику в виде штрафных санкций (неустойки, пени, штрафа), которые не удовлетворяются за счет положений Приказа № 403. Такие денежные требования могут быть предъявлены только к застройщику путем включения в реестр требований кредиторов в рамках банкротного дела. Представляется, что исключение из и. 6 ст. 10 Приложения № 2 Приказа № 403 условия «при наличии», т. е. превращение судебного акта о признании требований граждан в рамках дела о банкротстве застройщика в обязательный для включения в реестр документ, поможет максимально полно обеспечить защиту прав обманутых дольщиков.