Книга Камасутра для инвестора - Кирилл Прядухин

А теперь давайте подсчитаем. Стоимость строительства одного хорошего коттеджа «под ключ» – 4 000 000 рублей. Вы помните, что готовые коттеджи стоят на 20-30% дороже, чем строящиеся. Наш коттедж на рынке будет стоить 5 100 000-5 500 000 рублей.

Если необходимо быстро продать, мы заработаем около 1 000 000 рублей. Если немного подождем – 1 500 000 рублей. Главное, знать ряд тонкостей и уметь продвигать продажи. О том, как это делать, поговорим немного позже.

А теперь рассмотрим ситуацию, когда денег на строительство коттеджа нет. Советую ипотеку. Да, я знаю, что сейчас кризис. Процент выдачи ипотек снизился, но он есть! Вполне возможно, что вам с хорошей кредитной историей и платежеспособностью заем дадут. Возьмите деньги под залог недвижимости или авто.

Где взять ипотеку, если она нужна, а денег недостаточно? Есть ипотечные брокеры, которые могут подобрать вам банки. Важно помнить, что ипотеку можно получить.

Простая математика:

Первый взнос – 20%. Он составит от 800 000 до 4 000 000 рублей. Ежемесячные взносы выльются в сумму около 39 000 рублей. Умножаем на 6 месяцев, в течение которых нам платить кредит, это 234 000 рублей. Переплата по ипотеке получается примерно 150 000 рублей за полгода.

Не обязательно самим гасить ипотеку, чтобы потом продать дом. Вы можете продать недвижимость за наличные, переписав ее на другого собственника. А банк перечислит разницу в сумме на ваш счет. На этом можно заработать от 20% до 30%, если объект привлекательный.

Поделюсь полезной информацией: какие земли, какие поселки пользуются спросом?

✓ Должен быть водоем. Даже если это небольшое озеро, где можно купаться, ловить рыбу.

✓ Тихое место. В любой области есть поселки, в которых очень шумно. Нам нужен другой населенный пункт, с тишиной и пением птиц.

✓ Чистый воздух.

✓ Поселок окружен лесом.

✓ На территории круглосуточная охрана.

✓ Дороги обязательно чистятся.

Эти факторы сильно влияют на спрос вашего инвестиционного дома.

Кстати, если говорить о развивающихся поселках, ищите золотую середину. Не стоит строить дом в чистом поле: его сложно будет продать за полгода по хорошей цене. Должно быть построено примерно 20 домов. Поселок должен динамично развиваться, а цена на землю постепенно расти. Тогда получите двойную выгоду: продаете и коттедж по рыночной цене, и выросшую в цене землю.

Если поселок развивается, строится и обживается, покупатель готов переплатить за сотку земли, чтобы жить в комфортных условиях. Это вам в плюс, это вам на руку как инвесторам.

Плюсы инвестирования в загородную недвижимость

Я рассказал про инструмент, который за полгода дает вам доходность от 20%, а за год получается 40%. Это намного лучше для среднего инвестора, чем банковский депозит и фондовый рынок.

Понятно, что профессионалы зарабатывают на фондовом рынке гораздо больше, но на данный момент вы еще не дотягиваетесь до их уровня. Чтобы быть супер-, мегапрофессионалом, необходимо ваше постоянное присутствие на рынке, вы должны непрерывно изучать графики, рисковать, нервничать.

Мне, например, мое здоровье дороже. Мне интереснее заниматься недвижимостью, бизнесом и т. д. Я имею доходность в среднем 40-50%. В этом году лучше – «Полюс Золото» сильно выросла, в три раза. Такое бывает не всегда.

Плюсы инвестиций в загородную недвижимость, во-первых, в ее прибыльности, а, во-вторых, в надежности. Ваша недвижимость защищена: не разорится банк, не обанкротится брокер, не закроется компания, у которой вы купили акции.

Какие риски? Ну только если дом подожгут. Хотя на этот случай вы можете застраховаться.

Друзья мои, страховаться надо обязательно. Страховка на коттедж стоимостью 3 миллиона рублей порядка 5-6 тысяч рублей в год.

Эта сумма ничтожна, если учесть, что в случае потери дома вам компенсируют всю его стоимость. Мой совет, не жадничайте и вложите в ваши инвестиционные затраты эту страховку.

А пока дом не продан, вы можете сами наслаждаться загородным отдыхом. Ведь ваша загородная недвижимость в хорошем месте.

В нехорошем мы не строим ни для себя, ни на продажу. Можете даже пожить там некоторое время, пока продается дом.

Из этого тоже можно извлечь выгоду. Особенно, если у вас ипотека. Вы сэкономите на аренде жилья. Это огромный плюс.

Стратегия на прирост капитала

На инвестировании в загородную недвижимость за год (если брать ипотеку) вы можете совершить две сделки и заработать около 2 миллионов рублей.

На фондовом рынке, к примеру, надо управлять своим инвестиционным портфелем. В строительстве коттеджей все гораздо проще и защищенней. Особенно, если у вас нулевой опыт в инвестировании. Но даже если вы занимаетесь инвестициями в фондовый рынок, диверсификацию никто не отменял. Нельзя хранить все яйца в одной корзине. Это слишком опасно.

В прошлом году я расширял штат менеджеров по продажам в своей строительной компании. В объявлении у меня было написано: «Ищу менеджера по продажам». Не директора, не коммерческого директора, а менеджера. Приходили мужчины 40-45 лет. Читаю их резюме. Последние 15 лет работал директором: генеральным директором, коммерческим директором и т. д. Объясняю: «Понимаете, мне нужен менеджер по продажам. Я не смогу вам предложить должность директора. У нас нет этой вакансии». Как правило, звучало два варианта ответов:

«Кирилл, вы понимаете, когда тебе за 45 и тебя уволили с работы, то ты уже никому не нужен вместе со своим опытом, бэкграундом, прекрасным резюме. Просто не нужен. Оказываешься на конкурентной помойке».

Такого человека не хочется брать, потому что он разбит жизнью, но он привык быть директором. Перестраивать его на менеджера – тратить время. Кстати, по статистике Head Hunter, чтобы найти подходящего человека на должность обычного менеджера по продажам среднего звена, потребуется 1-3 месяца поисков. Если на должность руководителя отдела продаж или руководителя среднего звена, то полгода. Ну а если потребуется «топ»-генеральный директор, коммерческий директор, то нужно от полугода до года.

Подскажу вам азы финансовой грамотности. Если вы тратите в месяц на семью 50 000 рублей, умножаем на шесть месяцев и получаем 300 000 рублей. А лучше, если вы генеральный директор строительного проекта с доходом 100 000 рублей, тогда умножаем на на 10 месяцев, и получаем 1 000 000 рублей. Как вы думаете, есть ли у кого-то такой запас денег? У большинства нет. Все в кредитах, все в ипотеке. Инвестиций нет, одни пассивы: пассив в машинах (кредиты), в квартире, в которой они живут, и которая не приносит никакого дохода. Сейчас кризис, сокращают персонал, фирмы закрываются. А человеку надо есть, платить по долгам. Приходится идти туда, куда возьмут за копейки.

Теперь второй вариант: