Книга Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер

ограничений для иностранных инвесторов. В отличие от многих стран, например, Австрии или Швейцарии, Германия не ограничивает в правах инвесторов из других стран. Сама инвестиционная деятельность защищена двусторонним международным соглашением об инвестициях, Германским Гражданским кодексом и Конституцией.

Прямые инвестиции в развитие экономики Германии находят поддержку и даже существенное субсидирование со стороны государства. Успешные предприниматели, участвующие в развитии немецкой экономики, имеют больше возможностей для получения вида на жительство и гражданства.

Федеральное правительство Германии разработало и внедрило более 700 программ субсидий для малого и среднего предпринимательства, которое считается здесь основой благосостояния. Наиболее поддерживаемые отрасли: инновации, производство, социальная сфера, здравоохранение, физическая культура и спорт.

Инвестиции в Германии защищены практически на всех уровнях – от статьи 14 Основного закона до двусторонних соглашений, страховых программ: можно застраховать как здание, так и арендные потоки.

В какую недвижимость Германии оптимально вкладывать деньги выходцу из РФ и почему?

● Жилая недвижимость. Средняя доходность 3–6 % годовых. Один из верных способов сохранить капитал от инфляции и получить надежный источник пассивного дохода на долгое время. Безопасность – главный показатель этого вида инвестиций. Если недвижимость планируется сдавать в аренду, а ее стоимость превышает миллион евро, рекомендуется создание GmbH – аналога российского Общества с ограниченной ответственностью, на которое будет оформлен объект. Это позволит более эффективно оптимизировать налоги.

● Строительство. Средняя доходность 10–15 % годовых. Строительная отрасль подходит тем, кто стремится инвестировать активно и принимать участие в развитии объекта. Доход может составлять даже до 30 % при сроке реализации проекта в полтора-два года. При этом необходимо учитывать развитие инвестиционного региона, география играет здесь одну из ключевых ролей. Приобретение земли «под ключ» со всеми разрешениями на строительство и с уже согласованным проектом – практически гарантированный вариант высокодоходной инвестиции.

● Коммерческая недвижимость и ритейл. Доходность до 7,5 % годовых. Германия – европейский лидер по количеству населения и уровню жизни. Перспективными будут инвестиции, связанные со сферой услуг и продажей товаров ежедневного спроса.

● Гостиничный сектор. Доходность 4–6 % годовых. Приток туристов извне и большой сегмент внутренних деловых поездок открывают возможности для иностранных инвесторов. Важно понимать, что вложение в отель требует от владельца значительного времени на управление и развитие активов. В большинстве случаев владелец заключает договор менеджмента с гостиничным оператором, но есть и отдельные примеры, когда владелец сам становится оператором. Доходность при этом может вырастать до 15 %.

Есть несколько вариантов инвестиций в доходную недвижимость. Можно выкупать доли в трастовом портфеле, вкладываться в фонды прямых инвестиций или покупать объект напрямую. Только последний вариант позволяет выбирать тип управления объектом и быть уверенным в защите от рисков (потому что в этом случае недвижимость находится в полном владении). Принять решение о продаже актива можно также в любой момент.

Здесь нужно сказать, что вложиться в недвижимость с выгодой можно только постоянно отслеживая конъюнктуру и владея информацией о градостроительных проектах, изменениях в законодательстве, о прогнозировании роста числа рабочих мест, демографии. Поэтому даже опытные инвесторы привлекают к работе представителей, постоянно находящихся в стране. Местный эксперт адекватно оценит объект, выяснит все детали, поможет получить лучшее финансирование и грамотно оформит сделку.

Есть несколько вариантов вложений в девелопмент. На рынке недвижимости Германии набирает обороты мезонинное3 финансирование. Мезонинный кредит – это гибридный инструмент финансирования проекта путем займа и собственным капиталом и субординированный (младший) кредит по отношению к традиционному долговому финансированию.

Чтобы инвестировать в подобные проекты, нужны достаточно крупные суммы. Для развития или перепрофилирования уже функционирующих объектов, которые сданы в эксплуатацию, обычно привлекают от 7 до 20 млн евро. Инвестиции с суммой до 3 млн евро составляют менее 5 % рынка мезонинного капитала. В девелопменте застройщикам обычно требуется от 3 до 25 млн евро, которые привлекаются на срок от 12 до 36 месяцев. Здесь инвестиции объемом до 3 млн занимают 13 % рынка.

При наличии хорошего проекта выигрывают обе стороны: инвестор за счет процентов, заемщик – за счет большого объема кредита, который от обычного банка не получить. Кроме того, мезонинный капитал может оцениваться банками как собственный капитал компании, что, в свою очередь, дает возможность получить от них финансирование на льготных условиях под более низкий процент.

Рынок мезонинного капитала по-прежнему остается достаточно рискованной сферой инвестиций, как и любое вложение в строительство, и его участникам важно это осознавать. Сделки с мезонином заключают профессиональные игроки, способные определить возможные риски.

Вот как распределяются города Германии по категориям, наиболее полезным для серьезных инвестиций. Категория А – это наиболее важные немецкие центры национального и частично международного значения. Главные города этой категории – Мюнхен, Берлин, Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф, Кёльн, Штутгарт. Категория В – крупные города национального и регионального значения с населением более 100 000 человек. В этом сегменте отмечается положительная динамика рынка недвижимости. Города этой категории значительно меньше, и рынок недвижимости в них менее ликвиден. Города категории С – регионального и национального значения, классические немецкие города, в которых живет большая часть населения. Население – от 20 000 до 100 000 человек, значение – индустриальное, торговое или дорожное. Города категории D – c населением от 2000 до 20 000 человек. Это населенные пункты, которые привязаны к главному региональному центру.

Интересно, что многие российские инвесторы в немецкую недвижимость часто обращают внимание на топ-7 городов в надежде, что потенциал роста цены за квадратный метр и рентабельность в них выше.

По мнениям большинства специалистов рынка недвижимости, тренд в инвестициях с недавнего времени переместился в категорию В. Специалисты немецкого рынка недвижимости отмечают все большую (растущую) готовность инвесторов рассматривать города категорий от В до D. Это вызвано следующими факторами:

● Города категории А сейчас переоценены, арендные ставки в них достигли своего предела и остро стоит вопрос более доступного жилья.

● В городах категорий В и С отмечается оптимальное соотношение показателей рентабельности и риска.

● При одинаковых рисках рентабельность в городах категории В и С значительно выше, чем в городах категории А.

● При рассмотрении двух объектов с одинаковой рентабельностью риски в городах В и С ниже.

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Говоря о государствах, выгодных для сохранения и приумножения частного капитала, мы в первую очередь обращаем внимание на страны, являющиеся мировыми экономическими лидерами. Великобритания в этом списке в заглавной строчке, причем исторически, со времен Британской империи, когда страна была одним из самых ярких международных центров развития бизнеса. И теперь эта позиция только укрепляется. По данным Financial Conductor Authority (FCA, http://www.fca.org.uk), организации-регулятора финансовых служб Великобритании, сегодня под управлением Соединенного Королевства находится примерно 6,6 трлн фунтов стерлингов частного капитала. По данным агентства Bloomberg (bloomberg.com), Лондон долгое время был самым крупным финансовым центром в мире, в 2020 году его немного подвинул Нью-Йорк, но на волне финансовых перипетий, связанных