Книга Бизнес на распродажах имущества банкротов - Иван Рыков

Проверка спроса

Когда вы определились с рыночной стоимостью аналогов, необходимо понять, есть ли вообще спрос на подобные объекты. Для получения объективной картины придется, скорее всего, дополнительно привлекать профессионального риелтора, специалиста по продаже автомобилей или других объектов. Он сможет сориентировать вас не только по реальной цене продажи объекта, но и по срокам.

Но простой анализ вы можете сделать и сами: достаточно поместить тестовое бесплатное объявление на любом популярном специализированном сайте вместе с подробной информацией об объекте, фотографиями и своим контактным телефоном. Даже за 2–3 дня вы сможете проверить наличие спроса исходя из количества звонков. Ничего страшного, что этой машины или квартиры у вас еще нет. На данном этапе для вас главное – понять, есть ли спрос.

Вы можете честно говорить звонящим, что объект продается с торгов по банкротству, и если они заинтересованы в приобретении, вы можете выкупить его для них. Следуя такой стратегии, вы оцените спрос, а в идеальном варианте – заранее найдете себе покупателя и будете уверены, что у вас не будет проблем с дальнейшей продажей имущества. Исходя из полученной информации, вы сможете принять обоснованное решение о покупке.

Сроки получения возможной прибыли

Если вам нужно перепродать лот и получить прибыль как можно скорее, нет смысла вкладывать денежные средства в имущество, средний срок экспозиции (реализации) которого – полгода или больше. Например, длительным сроком экспозиции отличаются земельные участки и недвижимость, а также сложное и узкоспециализированное оборудование, чуть меньше срок экспозиции у автомобилей.

Если вы хотите перепродать купленное имущество и получить прибыль как можно скорее, хорошей стратегией может быть поиск лотов в расчете на инвестора. То есть сначала вы ищете инвестора, который готов вложить некую сумму, а затем уже по его запросу подбираете объекты. В таком случае вы получите свои деньги (комиссию) практически сразу после покупки имущества, а в некоторых случаях даже заранее – в зависимости от ваших договоренностей.

Определение цены продажи и цены участия

После того как вы убедились в наличии спроса, проанализировали объекты и определили среднюю и минимальную рыночную стоимость аналогов, вы уже имеете более четкое представление о том, по какой цене вы сможете продать объект и, соответственно, по какой цене есть смысл его приобретать.

Это очень важно, поскольку продавать объект в дальнейшем вам придется по рыночной цене либо даже дешевле. В данном виде инвестирования прибыль делается на покупке, поскольку дороже рыночной стоимости объект у вас никто не купит. Поэтому вы определяете для себя «идеальную» цену и максимальную цену, по которой вы в дальнейшем будете готовы купить имущество.

Если вы участвуете в торгах на этапе аукциона, то в режиме онлайн видите ставки других участников и текущую стоимость имущества. Это позволяет вам оперативно принимать решение – делать следующую ставку или нет, продолжать участие в торгах либо остановиться, если цена для вас уже слишком велика.

В идеале вы сможете приобрести имущество по начальной цене, если не будет других участников, в менее удачном случае – вы немного поторгуетесь и приобретете имущество по выгодной для себя цене, в худшем случае – остановитесь и имущество купит другой участник, который готов заплатить за него больше.

Но если вы участвуете в торгах в форме публичного предложения, то, к сожалению, ставки других участников вы не видите и не можете оперативно принять решение относительно своего ценового предложения. В таких условиях лучше сразу заявлять цену, близкую к максимальной, за которую выгодно купить объект. Возможно, этим вы сократите потенциальную прибыль, но она будет, поскольку у вас будет больше шансов купить объект. А вот если в надежде на удачу вы заявите слишком маленькую цену, то вы рискуете совсем упустить выгодную инвестицию.

Глава 4

Анализ юридической чистоты лота

4.1. Комплект документов для каждого типа имущества

Давайте говорить честно: вы не сможете выигрывать каждый понравившийся вам лот. Но будет вдвойне неприятно, если и объект получить не удастся, и деньги при этом вы потеряете. Чтобы не допустить такой ситуации, нужно внимательно проверять лоты.

На первом этапе мы запрашиваем документы по лоту. Это документы, подтверждающие право собственности, документы о постановке на учет либо о государственной регистрации, фото объекта и отчет об оценке, информация об обременениях.

Почему-то в 50 % случаев инвесторы этого не делают либо пропускают какую-то часть процедуры. Например, проверили документы, а фотографии забыли посмотреть или наоборот. Такие инвесторы не станут успешными, поскольку попросту потеряют все свои инвестиции из-за неосмотрительности и пренебрежительности. Запрашивать нужно все, но по каждому объекту перечень документов различается.

Жилая недвижимость

Рассмотрим документы, которые нужно запрашивать по жилой недвижимости.

• Свидетельство о праве собственности.

Убеждаемся в том, что по документам наш должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.

• Документ-основание (договор купли-продажи, передачи, мены, дарения, инвестирования, свидетельство о праве на наследство, постановления, решения суда), по которому должник стал собственником имущества, и акт приема-передачи.

Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, на каком основании он владеет имуществом.

• Выписка из домовой книги.

В ней содержится информация о гражданах, зарегистрированных в квартире к моменту выдачи выписки. Сюда же вносится информация о временно отсутствующих жильцах, имеющих право на проживание в квартире на законных основаниях. Она дает возможность убедиться в том, что третьи лица не будут иметь права на пользование жильем, когда вы станете собственником квартиры.

• Выписка из ЕГРП.

(Подробнее – в разделе 4.8 «Проверка юридической чистоты объекта».)

• Кадастровый паспорт и документы из БТИ.

Это документы, в которых отражается фактическое состояние жилья.

• Технический паспорт жилого помещения, поэтажный план, экспликация.

Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.

На этом этапе важно посмотреть, есть ли незаконные перепланировки. Учитываем, что в случае их наличия могут потребоваться дополнительные расходы на согласование.

• Информация о задолженностях по квартплате.

Узнаем у организатора, есть ли задолженности по коммунальным услугам, на каких условиях предоставляются данные услуги.