Книга Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова

Есть некоторые нюансы, которые нам нужно знать для того, чтобы потом не пытаться перепланировать квартиру в таком доме, в котором перепланировка просто невозможна. Как, например, в некоторых видах блочных и панельных новостроек.

Самый дешевый вид новостроек – это так называемая «панелька». Внешне она выглядит как квадратик с окошком. Сейчас существует с десяток типов «панелек». Они претерпели колоссальные изменения с 1970-х годов, тем более с 1960-х, когда впервые массово стали использоваться в строительстве. Первый панельный дом был возведен в Магнитогорске в 1951 году, он больше похож на «сталинки» того времени.

Конечно, у нас перед глазами стоят несчастные пятиэтажечки, многие из которых сейчас подлежат сносу. В 60-е годы они решили вопрос жилья для многих семей, но срок их службы составляет 50–60 лет. Они не подлежат реконструкции, с ними ничего нельзя сделать, панели приходят в негодность, и дома из них считаются ветшающим, а в некоторых случаях аварийным жильем.

Сейчас панельные дома – весьма распространенный вид жилья, относящийся к классам эконом и стандарт. Оно часто имеет весьма красивую внешнюю отделку, а внутри обеспечивает просторное жилье разнообразных планировок. В квартире могут быть два санузла, то есть два стояка, которые дают возможность поделить большую квартиру на студии, если надо, отойти от планировки, которую предлагает застройщик.

Тем не менее, мы должны понимать, что срок службы «панельки», хоть она и стала более комфортной и красивой, ограничен 60–70 годами.

Самые интересные варианты с точки зрения перепланировки – это монолитно-кирпичные и кирпичные. Такие дома чаще всего сдают со свободной планировкой. Межкомнатные перегородки мы строим сами, и наша дизайнерская фантазия может здесь потешить себя. Только от нас будет зависеть, как тут все спланировать. В основном люди привыкли к делению квартиры на конкретные комнаты, конкретные помещения.

Монолитные дома – это совсем не плохо, если не считать того, что сверление надо делать с осторожностью. На некоторые виды штробления необходимо получать разрешения и согласования.

Монолит-кирпич – отличный вариант для перепланировок, потому что он дает возможность сносить не несущие кирпичные стены, демонтировать их части. К тому же в квартире с кирпичными стенами легче дышится.

Срок службы таких домов примерно 150 лет. Это очень важно, потому что здесь мы уже можем говорить о коммерческом росте цены. Квартирой в таком доме можно наслаждаться в течение жизни и передать ее по наследству. Такое жилье с большой долей вероятности не будет падать в цене, а может и расти.

Покупая квартиру, учитывая район и все остальные факторы, влияющие на ее стоимость, мы можем предположить, сколько будет стоить это жилье завтра, послезавтра, через пять и десять лет.

Сейчас на рынке присутствуют и довольно часто встречаются каркасно-блочные новостройки. Они выполнены из специального каркаса, в который встраиваются блоки из различных материалов. Такие дома возводятся достаточно быстро, но сам процесс отличается трудоемкостью.

Главным преимуществом таких построек является то, что они имеют нестандартную планировку, «дышащие» стены и высокие потолки. Поверхности практически ровные, редко деформируются и покрываются трещинами, имеют высокие тепло– и звукоизоляционные характеристики.

Есть технология строительства уже из готовых блоков, похожих на кубики. Перепланировки в таких домах вообще невозможны, поскольку все стены несущие.

Кирпичные новостройки, как я уже писала выше, в настоящее время довольно редко возводятся. Они дороги, но зато жить в них весьма комфортно. Ширина стен не менее 50–60 см, а это предполагает отличную звукоизоляцию. Такое жилье следует покупать для себя.

В таких домах можно легко делать преобразования, избегая сноса несущих стен, конечно. Квартира является надежным капиталовложением, поскольку с годами оно не будет терять в цене, а, скорее всего, будет дорожать.

Экология места, где строится дом

Сейчас большое внимание уделяется тому, насколько экологична местность, которая нас окружает, та земля, на которой мы с вами находимся, та недвижимость, которой мы пользуемся или имеем в собственности. Действительно ли там безопасно находиться? Мы заботимся о себе, о детях, о том, чтобы будущие поколения были здоровыми. Не дай бог случайно узнать, что тут что-то не так – что материалы могут вызывать аллергию, «перекрыть» дыхание или норма радиационного фона будет превышена. Все это оказывает влияние на наше здоровье.

Как можно это все проверить? Есть простые способы, которые доступны каждому.

Во-первых, это информация в Интернете. Если вы решили купить квартиру в конкретном месте, посмотрите, что там было раньше. Что было на этом месте год назад, два года назад, десять лет назад. Найдите эту информацию, она наверняка открыта.

В Москве и по сей день на карте обозначены химические заводы, которые уже давно не работают. Вы можете посмотреть, какое место получил от города застройщик под возводимый жилищный комплекс или дом. Понятно, что квартиры на такой земле будут дешевле, чем даже в домах через дорогу.

Квартиры дешевле, но хорошо ли вам там будет? В Москве повсюду есть спорные с точки зрения экологии территории.

Рядом с тем местом, где я живу в Москве, раньше была свалка радиоактивных элементов. И ее вывезли только в середине 1990-х, когда стали строить рядом элитный, по тем временам, дом. Свозили туда отходы, говорят, из НИИ соответствующего профиля.

Почему именно сюда? Это была не окраина Москвы, а вполне развитый район, сравнительно близко расположенный к центру города. Тайна сия велика! Тогда строили меньше. Каждая новостройка была на вес золота, образно говоря. В этом может быть причина такого пренебрежения к критериям экологичности.

В то время здесь жили известные спортсмены, артисты, певцы и крупные чиновники.

Радиоактивные отходы вывезли, на сомнительном месте организовали подземный паркинг с дорогими машиноместами. Сверху остался пустырь, который немного облагородили дорожками и скамейками, но это равнинное место без всяких деревьев и насаждений. Пустырь. По одну и по другую сторону от него находятся довольно дорогие кирпично-монолитные дома.

Мораль сей истории такова, что даже принадлежность жилищного комплекса к высоким классам строительства не гарантирует вам экологичность участка, где он построен. Все надо проверять и лично осматривать!

А что сейчас?

Я уже писала, что площадь жилья, возведенного за 2015 год, близка к 40 млн квадратных метров. И вы думаете, что все они возведены в идеальных экологических условиях? Конечно, нет. Понято, что на все есть нормативы, но вы должны сами проверить, насколько данное место подходит вам по природным и экологическим условиям. Как я уже говорила, ищите ответы в Интернете.

Во-вторых, выезжайте туда сами и тщательно его обследуете. Обходите все вокруг. Весь микрорайон. Спрашиваете людей, что здесь было, а что находится за тем зеленым забором, почему здесь проволока? Нет ли тут луж средь бела дня, когда совершенно сухо и нет дождя. Они могут быть показателем неправильно выведенной коммуникации. Может оказаться, что там или воинская часть, или закрытая лаборатория, или НИИ, в котором будут что-то исследовать, испытывать. Вам нужно такое соседство? Я думаю, что нет. Потому что близость таких организаций к вашему объекту недвижимости не только ухудшит экологию района, но и снизит стоимость жилья со временем. Впрочем, это может быть вариантом удачной аренды, если вы будете предоставлять услуги гостеприимства сотрудникам этих организаций.